摘要

：摘要：经营、债务承压，不得不持续卖资产（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

6月初有传言说，中国人寿和大家保险正在想办法，以解决远洋集团目前的压力问题。

2023年6月25日，远洋集团发布公告，对董事局委员组成人员进行了大幅调整。

与此同时，惠誉将远洋集团的长期外币发行人违约评级由“B-”下调至“CCC+”，并将其高级无抵押评级由“B-”下调至“CCC+”，回收率评级维持“RR4”。

当然，在此之前，包括远洋集团在内，这两年很少有房企的评级没有被调低过，进一步调低反映出外界对企业的一些看法。

惠誉就认为，远洋集团的流动性安全边际较窄，且近期到期债务规模较高。确实，远洋集团的现金较少，一年内到期的债务却不低，亚历山大。

面对这些问题和压力，所以远洋集团的董事局换血了，大股东加强了管控，杠杆地产今天就来做个梳理。

1、董事局大换血，大股东加强管控

此次董事变更包括：

1）52岁的柴娟女士获委任为执行董事。资料显示，柴娟现任在联交所及上海证券交易所上市公司中国人寿保险股份有限公司深圳区域审计中心纪委书记。

柴女士是中国人寿保险（集团）公司的高级经济师。柴女士由主要股东中国人寿保险提名。

2）50岁的张忠党先生获委任为非执行董事。张忠党现任中国人寿保险科技园管理办公室高级经理。

张先生曾任中国人寿保险研发中心经理。

张先生于2004毕业于河北工业大学，获工学学士学位。张先生由主要股东中国人寿保险提名。

3）46岁的于志强先生获委任为非执行董事。于志强现任中国人寿保险共享服务中心（财务板块）高级经理。

于先生曾先后担任中国人寿保险吉林市分公司副总经理、中国人寿保险吉林省分公司财务管理中心总经理。

于先生于2000年毕业于东北财经大学，获管理学学士学位。于先生由主要股东中国人寿保险提名。

4）46岁的孙劲峰先生获委任为非执行董事。孙劲峰现任大家投资控股有限责任公司投资总监兼股权投资部总经理，远见共创资本管理有限公司董事。

孙劲峰曾担任太平资产管理有限公司不动产投资事业部总经理。孙劲峰在另类资产配置和投资管理方面拥有丰富经验。

孙劲峰于2001年毕业于清华大学，获工学硕士学位。孙劲峰由主要股东大家人寿保险股份有限公司提名。

5）55岁的刘景伟先生获委任为独立非执行董事。刘景伟现任信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）合伙人、咨询板块执委会主席。

同时任联交所上市公司首程控股有限公司非执行董事、中国有色矿业有限公司独立非执行董事、深交所上市公司北京星网宇达科技股份有限公司独立董事、北京燕京啤酒股份有限公司独立董事、上交所上市公司湖北华强科技股份有限公司独立董事……

6）49岁的蒋琪先生获委任为独立非执行董事。蒋琪现任北京浩天律师事务所全国董事局主席、北京浩天（深圳）律师事务所主任。

其还担任北京产权交易所专家、深圳市企业国际化经营合规专家、中国仲裁法学研究会理事等 社会职务，同时担任中国国际经济贸易仲裁委员会、中国海事仲裁委员会、深圳国际仲裁院、上海仲裁委员会等全球多家仲裁机构仲裁员。

现任上交所上市公司芜湖伯特利汽车安全系统股份有限公司独立董事……

7）同时，由于工作调动（有关辞任非执行董事）以及各董事需要更多时间专注处理其他业务，黄秀美女士、侯俊先生、陈子扬先生及詹忠先生分别辞任非执行董事；孙文德先生及林倩丽女士分别辞任独立非执行董事。

人员变更之后，远洋集团于在公告中公布了董事局最新组织架构：

执行董事为李明（主席兼行政总裁）、王洪辉、崔洪杰、柴娟；

非执行董事为赵鹏、张忠党、于志强、孙劲峰；

独立非执行董事为韩小京、靳庆军、吕洪斌、刘景伟、蒋琪。

如杠杆地产上文所述，大股东中国人寿显然加强了管控。

远洋集团方面就表示，本次董事局人员调整，有利于大股东加强对公司的管控，推进公司治理机制的进一步完善，从而提升公司的可持续发展能力。

2、经营承压

最新的数据披露，远洋集团连同其附属公司、合营公司及联营公司2023年5月协议销售额约为50.4亿元；协议销售楼面面积约39.03万平米；协议销售均价为12900元/平米。

2022年同期为74.1亿元、41.71万平米、17800元/平米。

2023年前5月，累计协议销售额约286.2亿元；累计协议销售楼面面积约为212.69万平米；累计协议销售均价为13500元/平米。

2022年同期为293.1亿元、179.54万平米、16300元/平米。

2022年表现本身已经不好，杠杆地产特别要说一句，销售价格我们看2023年非常不理想。

说完2023年最新的销售数据，我们回溯下2022年，年度业绩报告显示，远洋集团诸多指标下滑，比如2022年其协议销售额为1002.9亿元，同比降幅26%。

此前中指院发布的报告显示，百强房企销售总额、销售面积分别为到63301亿元、36313万平米，同比分别下降30.3%、36.2%。远洋集团的销售数据优于百强房企平均。

行业来看，国家统计局数据显示，2022年全国商品房销售额约13.33万亿元，同比下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。远洋的销售表现也基本和行业同频。

不过，远洋集团2022年的营收降幅似乎高于平均。业绩报告披露，其2022年营业额为461.27亿元，同比下降28%。

还是上述的中指院报告显示，2022年百强房企营业收入均值为371.6亿元，净利润均值为21.9亿元，同比分别下降25.2%、54.4%。

对比其他众多国、央背景的房企，杠杆地产此前些文章说，远洋集团的营收降幅更是显得大。

体量大的比如保利，2022年营收2811.08亿元，同比仅下降1.4%；华润置地营收2070.6亿元，同比小幅下降2.4%；招商蛇口就更别提了——营收同比增长13.92%；体量相差无几的华发2022年营业收入591.90亿元，同比也增长15.51%；甚至民企美的置业，营收同比也只微降1%。

上图可以看到，远洋集团四大板块里降幅最大的是物业开发：2022年营收371.32亿元，同比下滑33%，物业管理及相关服务的营收还增长了13%。

从营收区域分布来看，远洋集团还是相对均匀。2022年，其在北京、环渤海、华东、华南、华中、华西区域的物业开发收入占比分别为12%、29%、22%、15%、18%、4%。

利润方面，远洋集团下滑就更厉害。其中毛利润23.77亿元，同比降幅约78.89%，归母净利润为-159.3亿元，同比大降683.71%。

受此影响，远洋集团的毛利率从2021年的17.52%，暴跌至2022年的5.15%，净利率更是跌穿成负值，为-33.93%。

对于毛利率下降，远洋集团说，主要由于2022年国内房地产市场气氛低迷，为降低经营风险，加快了项目尾盘的出清，以及对存货计提减值拨备的增加。

如财报披露，2022年远洋集团的销售成本降幅要低于营收降幅，为17.4%左右。杠杆地产看了下，该名目下大部分开支同比都是下降的，但有几项增加了，除了多数房企都增加的减值亏损，远洋集团还有几项费用增加的稍显“突兀”：

顾问费用、核数师酬金、宣传及市场推广。在我印象里，目前披露年度业绩的房企里，这几项还增加的很罕见。

2022年，远洋集团销售及市场推广费用增加到18.03亿元。其解释说，增加的主要原因是增加市场推广活动，以应对市场气氛转冷的影响。

成本下不来，再加上金融资产减值亏损、分占合营、联营公司业绩为负值，直接让远洋集团的净利润更低。

3、债务承压，不得不持续卖资产

比利润狂跌更不好的消息是，远洋集团的负债压力似乎并未减轻。

2022年，远洋集团的总贷款增加，为970.23亿元，其中短债占比最多达39%，为380.92亿元，2021年这一数据还是186.68亿元。

而在手现金远洋集团又是大降。2022年其现金资源总额（包括现金及现金等价物、以及受限制银行存款），一共为93.86亿元。年终现金及现金等价物46.23亿元，2021年末该数字为超

216亿元，更早之前的2020年更是有超300亿元。

这个资金状况，远远覆盖不了短债。

这直接导致了远洋集团2022年的净借贷比率飙升到183%，2021年这一数据为85%。

2022年，远洋集团的资产负债率从前一年的72.82%上升到80.54%，流动比率跌至1.40，杠杆地产看了下，为近9年来最低。

融资成本2022年远洋集团则上升了，从2021年的4.96%上升至5.16%，在国、央房企里这一数据不算低。

在业绩报告尾声，独立核实师给出的意见里提到远洋集团“有关持续经营的重大不确定性”，2022年除了巨额亏损，还有经营活动现金流净流出155.29亿元。

如此来看，2022年远洋会有那么多的卖资产动作确实需要，就算是优质资产也不例外。现金流就是生死线。

5月末时，我朋友闺蜜财经写文章说，远洋集团继续卖资产。

2023年5月29日晚间，远洋集团、远洋服务在港交所披露，远洋集团全资子公司远洋集团中国将以3.59亿元人民币出售远洋未来广场（北京），估计远洋集团将就该交易确认税前净收益约3.16亿元人民币，拟将出售所得款用于补充营运资金。

此次交易涉及的目标公司名为北京睿鸿商业管理有限公司，是北京远洋未来广场的业主。公开资料显示，该项目总土地面积约为35,887平米，总建筑面积及总可出租面积分别约为62,398平米及31,223平米。

在此之前，媒体做了梳理，2022年4月，远洋集团以约30亿元向中国人寿出售北京颐堤港一期项目公司股权；

2022年6月，以50.15亿元出售位于北京市丰台区丽泽商务区的北京锐中心项目；

2022年10月，以2.33亿元向中国人寿地产平台国寿置业出售了北京中国人寿金融中心10%股权；

2022年11月，以7736万元向远洋服务出售位于北京及深圳的两处物业；

2022年12月，将成都远洋太古里50%股权及物管公司50%股权以54.65亿元的价格转让给合作方太古地产。

处置资产、收缩战线，不是困难谁会如此？

另外，从杠杆地产上文所述的资产处置看，中国人寿向远洋集团其实已经纾困不少，如今董事局的大换血，可以理解为亲自下场。

本文未标注出处的财务图表，均源自远洋集团有关公告，特此说明并致谢

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