我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

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提问：美丽聪慧的房姐！您提过很多次，"留够两三年月供"，这个理由从何而来，是适应所有买房人吗？是怎么算的呢？谢谢房姐！

回答：观察楼市周期，二线城市通常五年左右总归会迎来一波涨幅。 五年是个整数，好记，统计数据归纳出的最平衡的结果。六年当然也可以。 一线城市通常是2-3年左右一个涨幅。 留够2-3年月供通常

指

留一部分现金或融资产品做防守，至少在下一次涨幅到来之前不会断供。如果是买的期房，交房之前的月供只能硬

抗

，交房后才会产生租金收入。

但是具体到每一个人情况有所不同，根据你的收入水平 融资和抗风险能力，一般分为以下几个等级：

纯小白，留18个月

刚入门，留12个月

投资客，下个月

负债率你想高也高不起来，直线式下跌。

提问：新人首问，房姐你好！我是湖北武汉人，情况是现有房：1.去年全款买入恒大御景127平，合同已签还未下来，为此和老公办理了离婚2.老公名下一套80平的育才小学学区房，目前两个孩子上学要用学位，现在住3.汉口北一套65平，价值70万，目前每月可出租1500。另外一元路同兴里老公房一套三十几平，这两套房都在老人名下。问题：1.一元路老公房评为历史建筑一直未拆迁，是买断后卖掉还是直接卖？或者继续持有买断后装修出租？2.资金有限二十几万，老公月入四五千我目前未能上班因为要照顾两个孩子，现在是想买沈阳还款能力差但又不想压力大。老公用过公积金在沈阳买二手算二套吗用我名字怕贷款下不来。还请房租指点迷津，万分感谢

回答：你好，老公房既然没有拆迁预期，升值潜力会很弱，流动性和金融属性都极差，建议卖掉，买断后才能正常交易。 沈阳暂时不支持外地公积金贷款，商贷流水不够可以“包装”，可以考虑入手1-2套二手房，租金抵大部分月供

提问：房姐，你好！武昌三环处的湾郡别墅120平，12年入手的，可自住，目前空置。适合长持5年左右吗？

回答：你好，湾郡自住还不错，投资涨幅相对弱了些，周边没有太多规划利好，光谷南也不是重点发展板块。 如果考虑自住，建议截断抵押融资后，入手几个洼地板块的潜力盘。

提问：新人首问 房姐好，子弹120-150，sfsd想上车深圳，在福田岗厦润恒大厦两房，景田TT国际小一房和罗湖深业东岭的回迁二手小两房三处拿不定主意，计划自住+长持，目前工作居住均在福田，后续可能会换去南山工作。感觉从罗湖去南山比较远，润恒这边以后会有10号线，换乘2号4号9号线也很方便，景田学位比岗厦好些，不知道涨幅是不是会优于润恒，所以就在三处纠结了，希望请房姐帮忙分析一下？另外是不是南山小一房上车会更优？劳驾房姐给点建议。

回答：你好，福田中心区除了4大神盘之外，中低端楼盘单价在5-7万之间。 属于福田投资的第4梯队，自住还不错，投资跑输大盘。 福田真实存在大量“低价”的房源，它们交通便利，配套齐全，学位充足，很多户型不差，居住舒适度不低。 这类房源的普遍特点是： 20-35年楼龄 独栋或双栋大塔楼，无社区花园，停车位紧张 八九十年代楼梯房，房源、产品和社区老化 户型差，客户不出阳台，异形或有尖角 楼盘偏办公化，办公大于自住 学位中等或者偏下 定价准则：以上特点这2个盘占了3-4条，如果没有学区，价格会更低。 现阶段深圳的正常次新房回报率更高，原因还是大家都是外地移民，不迷恋地段，不愿意给老钱接盘，还在城市扩张和外溢的阶段，可能再过二三十年，深圳的城市化进程接近尾声，就会像上海一样，中心区的老房子也很吃香，可以改造民宿或者酒店，旧貌换新装了。所以现阶段不建议入手中心区。 深业东岭在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，其实性价比还不错。 但周边的黄贝岭村环境过差，进入社区之前要经过大片的村中小路，这样就影响了它的长期潜力，自住上学可以，投资适中。 子弹150，想回报率更大，建议一路向西，宝安 碧海 西乡 沙井是更好的选择。 如果想自住兼顾投资，龙华的上塘和福田保税区也是一个比较好的选择。

提问：超人般的房姐，您好 现在东莞，老公的公司，盈余60左右，东莞虎门一套，15年购，总贷70，武汉北辰蔚蓝一套140，贷款120，想将来养老住。 我想一个人孩子（大的5岁，小的3岁）带回武汉读书，老公就在东莞，是为了收房后转老公户口去武汉，到时再买一套江岸区的学区房，又怕现在努力回去武汉，不如再多努力广州深圳？ 今年我也会开始做生意，做电商，哪里都行就是老公的生意不好挪。想问房姐，哪个方向对呢？有更好建议吗？（我们都38岁了），1，回武汉主要为教育，，2，呆东莞，自己努力广深（我亲弟在广州安的家），孩子读一般学校， 非常感谢

回答：其实不是你选择城市，而是城市选择你。 选择比努力重要一百倍，你的能力是否完美契合大城市需要，是否能提供超额社会价值，是决定你能否被大城市接纳的关键，而不是你有多么渴望拥有他。 深圳会提升你的眼界，大佬们的纸醉金迷会勾起你无穷的上进欲望和熊熊斗志。 深圳房价会越来越贵，留下来的都是精英。 以前在星球内分享过教育主要依赖家学，不要依赖学校。 我的建议是再拼一拼，留广深。

提问：房姐好:首次请教:我现在若买济南历城区建大花园的这套二手房(o9年的多层，未装修平，216万，主要看它是学区房，周边其它新房有的才1万3千多/m2，)，你看怎么样，在现在一片唱跌声中，近期和远期此房走势如何预测?

回答：你好，关于现在是否需要买学区房，分情况，以下人群分类对号入座 第一类人，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。 孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。 不然，如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的。 第二类人，单纯为了投资而买学区房。这种就更不建议了。武汉可选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。 第三类人，有自住房，想买一个学区老破小，单纯为了孩子上学用。这一类人就比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房有了利空，对自己的影响也不会太大。 第四类人，想要一步到位，买一个大一点的学区房，比如80多平米500多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这一类情况也不太建议，面积稍大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。 不瞒大家说，现在老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。所以大家如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。 第五类人，还没有孩子或者还没有结婚。这些人考虑学区房有点太早了，现在学区的政策变动风险这么大，建议等到孩子两三岁的时候再去考虑。 很多人孩子都已经三四岁了，确实到了该考虑到底要不要买学区房的时候，这些人就没有时间去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根据自己的需求，该买的就买。 如果孩子即将上学，可以考虑建大花园，但是只建议买小户型，低于市场价才入手，在附近租房住。 投资角度不建议买学区，学区房是个任人打扮的小姑娘，一纸文件就可以让黄金变鸡肋。 自用可以买，长持需谨慎。 济南今年不会有太大的波动，长远看潜力不错。

提问：房姐：你好！新人首问！我们一家四口和公婆一起居住在120平的房子，很挤。我还想把自己的父母也接过来让他们住在附近，这样就能一起都照顾到。现在考虑在汉阳的万科金域国际入手三套小户型到时候各住一套（我和老公办了离婚，刚好还有三个名额），均价2.1万，首付和还贷都没问题，我希望自己选的楼盘住着舒心、方便，后期升值空间也大。我向您介绍一下这个楼盘：精装修、地铁入户、万科综合体，有幼儿园，一个不好的小学没有中学（我孩子 大的6岁，小的1.5岁，考虑让老大读民办小校住读，中学还不确定）。请问智慧的房姐，这个楼盘以后升值空间大不大？我是否该入手呢？如果入手买多少层最好(总层高57层，35层左右最贵)?

回答：你好，感谢付费！

万科金域国际在汉阳属于第二梯队，单价2.1可以接受，万科自住也是不错的。除了学区一般，其他各方面都还不错。未来会随大盘涨。 自住一般选择中高层，30层-50层之间都可以。

提问：# 新人首问 房姐您好！我刚结婚一年，我是湖北人，老公是上海人，我们没有自己的房子，两个人加起来月收入2.5万。目前与公婆一起居住在浦东上南路的恒大瀚林苑，房子才装修一年，家具配置都很好，90平的两室两厅（边套靠近高架，房子是公婆的名字）。考虑到未来一两年要生宝宝，房子居住空间肯定不够，正在试图跟公婆商量尽早置换大的三房，或者卖了再买两个小居室（不跟长辈住一起），但是我婆婆觉得要等小孩出生后长大到四五岁再考虑动这套房子，并且她觉得现在卖房子的话，当初装修的大几十万就浪费了。我跟老公也挺无奈，长辈的思想很难改变，不过我们想要尽力说服，现在的问题是： 1.动房子的时机是不是越早越好？ 2.如何优化资产配置，以下两个方案，哪个好？还有没有其他建议？ 方案一：现住的卖了换 1套小2室（全款父母名\/住）和 1套小2室（公积金 或＋商贷自己名\/住） 方案二：置换附近1套环境比较好的三室（公积金 或＋商贷） 3.房子名字是爸爸的，可不可以 爸爸形式上卖给儿子，然后儿子去贷款付第二套首付？父母房子以什么方式给到子女最划算 （遗产继承？过户？） 4.针对我们的现状，自住兼投资，大浦东的哪个区域楼盘更适合？

回答：你好，公婆的房子 他们自己不同意卖，建议尊重老人的想法。三林板块也还不错，未来还有空间。 考虑抵押融资，用你们的房票，再入手一套潜力盘或者学区盘。 没必要把父母的房子过户给你老公，占房票和贷票。 未来想过户，建议走买卖的方式，税费最低。 不知道你们的预算大概多少？如果考虑自住+学区 符合标准的，只能类似于万科金色里程这种学区比较好的选手。 如果是单纯考虑学区，排名越靠前越好，明珠，福外都不错。 浦东其他名校还有六师附小、二中心、海桐、竹园、浦师附小等。民办还有福山正达，零志愿还有上实、浦外。

提问：亲爱的房姐，你好！我有个疑问，在汉口老城区胜利街合作路那边，开发商的地价都差不多2W了，为什么新丽大厦的房价还不到2W，这是不是属于低估区？如果卖，您建议什么价格合适？麻烦您指点迷津，谢谢！

回答：你好，武汉二手房市场上有个产品叫老大楼，或者老破小 老破大。 老破大，一般指的是2000年以前，面积超过140的那种户型偏大，但不太好的老公房产品。 我们一直对老破大，老大楼非常谨慎，没有开发商 没有小区环境，出房量少，成交量小，处于房产生物链的最底层，涨幅滞后，靠片区的均价带动。老破大属于穷人看不上 富人买不起的产品，涨幅最少，跌幅最多。 就算是大学生，大多是90、00后，已经跟10年前第一代移民不一样，很多小年轻，他们从小住的不是私房就是商品房，就没住过老破大，无法理解也很难接受这样的产品和居住环境。 你看看老破大实际走势，这几年也并没有很强，除非有强学区的加持，整体来说是比老破小处境还尴尬的产品。 风变冰之后单价1.7左右可以出手。

提问：房姐好，我又来咨询了…纯投资看中高新二路满庭春的房子，不知道买哪套合适。两套都是满二的毛坯，户型面积相同。一套是小区中间靠近北辰的30层，视野较好，不过南面隔了两排小高层就是关豹高速（高新三路）；另一套是挨着光谷四路的18层（这个数字有点担忧），阳台侧面视野也不错，正前方有高层挡住高速，不过与光谷四路太近，只隔一户，侧前方也可以看见高速。满二，两个毛坯单价分别是1.68和1.61，相差近7W。不知道买哪个合适，请您指点。谢谢您 上图是30层的，下图是18层的

回答：你好，感谢付费！ 纯投资考虑利益最大化，我会选18层，单价更低，离马路不算近，只要噪音影响不大，这点小缺陷可以接受。 武汉并不像沈阳，对18这个数字没有明显的歧视，新盘18楼和二手房的18都都不会折价卖出。 18楼可以再砍一刀，单价控制在1.6以内是最好的。

提问：房姐，你好。目前家中有34万存款（找亲戚朋友能凑到50万首付的），28万信用卡额度，和10万的网商贷额度。请问该怎么配置？想去武汉买房，投资兼自住。没有武汉户口，学历不达标。无社保，限购。其实是想买限购区的房子的。但是那得去武汉找份工作，干满2年就有资格了。或者花钱买户口。要等吗？如果买不限购区的清能正荣府或者联投汉口郡，会不会有点浪费SFSD啊？我在中介网上咨询清能正荣府的楼盘，说是还有4层的房子，4层这个楼层，投资能要吗？如果不行，那就没房子了，能买联投汉口郡吗？或者买沈阳什么盘？

回答：子弹50，建议买主城区，买不限购区有点浪费了 找个武汉有房票的朋友，结婚，把户口随迁到武汉，再离婚。这是最简单也最省钱的方式。 花钱买户口也可以操作，但是要选好渠道。 汉口郡和正荣府作为次选吧。

提问：请教一下，坐标南京，预算350万左右，想买江北核心区的房子，但摇号很难中签，马上要开盘的融侨誉江府很多人都说不是核心区的中心区，附近安置房比较多，融侨的口碑也不是很好，这个楼盘能买吗？还是买岱山的都会澜岸，选哪个？小孩住在河西万达附近，准备买个房子我们五年后退休偶尔去住住，也算投资。肯请请您指点一下

回答：你好，感谢付费！ 融侨偏了，开发中 要买啥都得开车出去。 都会澜岸也不太好，养老可以，投资真不行。 这2个盘选择一个优先融侨。 另外可以试试摇江畔或者核心区。

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