最近网上很火的的是房贷利率又下调了，2022年5月15日，央行给出的准确说法是:对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

许多人可能看不懂，我给解释一下。房贷利率=LPR+浮动点数，其中LPR是变动的，一般一年调整一次，而浮动点数是由银行在监管规定范围内定下来的，一旦和银行签订合同就永远不变了。说通俗点，2022年3月31日的5年期以上的LPR是4.6%，如果工行是加0.2个百分点，那你的房贷利率永远等于LPR+0.2%，因此老客户房贷利率的变化只能取决于LPR变化。

前面已经说了，LPR现在由市场定，国家能调整的就是给所有银行设定一个点数浮动范围，银行只要在这个范围内就算合理的，国家虽然调整，银行可以调整也可以不调整，只要在国家规定的合理范围内，但由于同业竞争激烈，银行一般都会调整。

比如5月15日之前，全国层面执行的利率下限是首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点。政策调整后，按照4月20日发布的5年期以上LPR为4.6%测算，首套房贷利率银行为了竞争最低可以设置成LPR-0.2%=4.4%，而在这个规定出来之前，银行房贷利率最低只能设置成LPR，即4.6%；二套房5月15日之前房贷利率最低可以设置成4.6%+0.6%=5.2%，而现在还得按照原来规定执行，因此二套没变化，所有刺激力度主要还是在首套房，对二套房是没有影响的。

讲了那么多，最后得出一个结论就是此次调整对存量房贷客户没有影响，因为LPR没有变化，调整的只是还没有买房的客户，当然你也可以重新再卖给别人再买回来，但操作起来会很麻烦。