千亿万科的四种武器

千亿万科的四种武器 更新时间：2011-1-22 9:36:35 第1页:第2页:第3页:第4页:第5页: 　　2010年12月1日，万科率先成为全国第一个销售额超千亿元的房地产公司。公告称，2010年万科实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%。而这个数字相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和。

理财一周报记者查阅万科10年 财报，详解万科制胜的四大武器。万科的并购和合作开发有何玄机，如何强攻二三线城市，为何“出尔反尔”涉足商业地产，如何实现快产快销的运营策略。

2010年12月5日，董事长王石宣布万科将在未来10年内做到规模超3000亿元。之后，王石又对外宣布其将赴欧美开始为期3年的游学生涯。万科的后王石时代，总裁郁亮将如何掌舵?

千亿万科有玄机：并购融资有术， 政策面前凸显“变色龙”本色

万科销售额提前4年破千亿元，归功于稳健拿地，二、三线城市扩容，快产快销等策略

理财一周报记者/董琳霞

“自然界中，恐龙曾经最强大，但最终不能适应气候变化而灭绝。在自然界中能够长久生存的绝非体形、力量最庞大的物种，而是适应能力最强的。对于企业而言，很多企业失败不是因为不努力，而是被快速变化的生存环境所淘汰。”万科曾在2005年的年报中这样叙述。

2010年12月1日，万科率先成为全国第一个销售额超千亿元的房地产公司。公告称，2010年万科实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%。而这个数字相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和。

在2010年初，绿城董事长宋卫平曾扬言赶超万科，但是2011年初，万科提前进入千亿元俱乐部，绿城以“要想超越万科非常困难”结束角力。

从百亿突破到千亿元。万科用了6年，早了4年。遥想2004年，万科曾发布2014年销售实现千亿元的目标，而当时其销售额为91.6亿元。万科提前完成目标，并不是适逢市场顺境，相反的，从2004年至2010年末，中国房地产经历了 “国八条”、“国六条”、“国四条”，并在2010年以“国十条”达到调控顶峰，四次洗礼下，万科仍能在市场环境最严厉的情况下，销售破千亿元。

“密集的宏观调控，不是房地产市场的拐点，而是整个行业健康发展的新开端。”万科总裁郁亮不止一次在公开场合表达了对宏观调控的肯定。也明确了万科在宏观调控的背景下，善于调节与改变。

总结万科这几年的扩张轨迹发现，万科对待土地是谨慎的――“宁可错过，绝不拿错”，对待销售是快速的――“快速开发”、“快速销售”，而支撑这一切的核心就是，多元化的融资渠道，灵活的资源整合。

法宝一：善于“收购”和“绑定”

“万科从拿地到开发再到上市盈利其实并没有想象的这么简单。”一位熟知万科运作的业内人士向记者道出了万科成就千亿元销售额的秘诀。

“首先是低价拿地。”

这位业内人士说，由于万科运作多年，牌子大，名气响，因而在各大城市都很受欢迎。地方政府很希望万科进驻，一般情况下万科的房子造到哪里，哪里就会在2年内成为一个成熟的居住板块，这样就会带来更多开发商参与投资建设。所以，政府给万科的地都很“实惠”。万科目前开发的很多地块也是由股权转让而来，成本相对较低。

“一般以招投标拿下地块后，万科会随即成立项目公司，开展信托计划，扩大融资。”这位业内人士表示，万科有时会选择当地知名的信托公司，将新成立的项目公司的40%～50%股权设立为信托财产。随后会有之前谈妥的当地较大的开发商以受让信托委托权和受益权的方式曲线与万科合作开发，这样万科不但能以低成本顺利开辟新疆界，还分散了风险，减少了资金依赖，被视为一种地产行业的资源整合。

万科的拿地模式更多的是以股权收购和“绑定”国企背景的房企与之合作协议的形式，以较低价格拿地。万科董事长王石曾坦言，2010年万科75%的销售收入来自合作项目；而总裁郁亮也公开表示，万科目前合作方非常广泛，包括央企、民营、个人等，股权受让1/2、1/3、1/4的都可以。

万科坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎投资策略，控制拿地风险。

2010年前11个月，万科新增项目楼面地价约2600元/平方米，公司新进入昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等市场，目前已进入了逾40个城市。万科近年来的新增土地储备与总土地储备的比值均在30%～70%之间，新增土地储备扩张较快。2004年后，万科的土地储备一直是销售面积的 3―5倍，配合万科快速销售模式，在销售规模达到500万平方米后，战略制定偏向于保证公司的稳健运营。2006年、2007年，万科的土地储备增加相对较大。而2008年市场转向使万科战略逐步趋于审慎。2006年和2007年的土地爆发式增长就是2010年销售增长的主要原因，但预计2011年的销售将会受到2008年和2009年新增土地储备下降的压制。

“万科在融资能力上也更胜一筹。”高通智库分析师表示，万科通过多年品牌、信用的积累，赢得了诸多国内外资金的信任。同时在融资渠道方面追求多样化，包括银行信贷、信托、海外融资、合作开发、股权融资等。近年来，万科的净资产中，股权融资金额占到一半左右。

据记者调查，万科2009年收购了26家各类公司，其中仅在香港收购的公司就达到13家，且均为空壳公司。如2009年9月25日一天，万科收购了4家香港公司，收购股权均为100%，收购对价均为1000港元。2009年11月10日，万科又同时收购了5家香港空壳公司，同样是100%股权收购，收购对价为1港元。2010年上半年，万科收购了17家公司，平均每10天就收购一家。万科曾公开表示，香港融资平台更国际化，融资效率更高。从融资决定到发股票只要一周时间，相比在内地，从决定发行到最终完成至少需要一年时间。

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