土地暗标出让能否平抑地价？

土地暗标出让能否平抑地价？ 更新时间：2010-3-5 0:05:48 　　“准地王”未成功加冕土地出让新招被指“立功”业内质疑―――

上周,朝阳区常营A-001-A-005地块以45.4亿的价格被龙湖地产旗下公司竞得。由于这一地块是北京近年来首次采用“暗标”竞价的方式进行出让，且其成交价远低于此前多家业内机构的预测价格，引发了外界的广泛猜测。而采用“暗标”竞价的土地出让方式能否有效平抑地价，也成备受关注的话题。

●“准地王”未成功加冕

“暗标”被指是主因

常营A-001-A-005地块尚未成交之前，就已成为了业内人士眼中的“准地王”。根据资料显示，该地块东至规划辛庄路，南至规划常营中街，西至规划建材院中路，北至朝阳北路，规划建筑面积131896.7平方米，由于目前常营周边商品房的售价已经突破了2万元/平方米，多家专业机构曾预测，常营地块成交楼面价有望超过1.5万，而总价则很可能超过65亿，并成为今年新的“地王”。

来自北京中原的数据则显示，在24日地块成交之前，常营地块周边的二手房业主，已经有近一半选择了惜售。“按照经验，如果地王出现，该区域二手房价至少能升值15％。许多业主因此惜售等待房产升值，”中原的相关人士分析道。

然而24日的结果却出乎很多人的意料：龙湖地产全资子公司北京通瑞万华置业有限公司以45.4亿元夺标，折合楼面地价仅9007元/平方米。这一结果不仅让之前关于“地王”的预测落了空，也让此次“暗标”竞价的方式成为外界关注的焦点。

许多业内人士认为，正是因为此次采取“暗标”竞价的方式取代现场拍卖，才使得价格回归理性，也使得常营地块避免了“地王”魔咒。与此相呼应的是，政府相关人士也表示，“推出‘暗标’土地竞价模式，正是政府在提高土地供应效率上所作的努力”。

●业内“不好说”

“暗标”竞价效用难定

那么，在当前土地市场高烧不退，地王频出的情况下，“暗标”竞价是否真的是一味治病良方呢？实际上，针对这个问题市场上的看法并不统一。

《广厦时代》在常营地块成交之后联系到了龙湖地产的一位负责人。在被问到“暗标”竞价对此次土地成交价格的影响时，该人士用了“不好说”一词来表达他的观点。

“采取现场拍卖的成交方式，其中确实存在不理性的因素，例如许多招标经理现场请示授权，就是一类典型行为。采取‘暗标’竞价的模式，从一定程度上减少了非理性因素的干扰，但说到这一竞价方式对地价的影响，还不好说。”

该人士还表示，包括龙湖在内的许多大的地产公司，在竞拍土地时都是严格按照之前测算的价格进行，采取拍卖还是“暗标”竞价，这一价格不会有太大出入。

中国指数研究院分析师徐恒认为，实际上常营地块的成交价格，无论是从底价、溢价率，还是从同时参与竞拍的其他公司报价来看，都不能算低价。“万科的报价仅为龙湖的一半，其他两家报价也远低于龙湖报价。既使存在产品线以及盈利能力的差异，这一价差也足以说明其他地产企业对该地块的未来预期并不算高。如果以拍卖的方式出让，价格是有可能低于45亿的。实际上，此次‘暗标’竞价仍然是遵循‘价高者得’，从作用上来说，‘暗标’竞价与现场拍卖的方式并没有实质的不同。”

●专家：仅靠土地出让方式的转变无法解决“高地价”

长时间以来，地王频出的土地拍卖会现场已经成为业内和购房者最为关注的焦点，自然而然，土地拍卖这种方式也被外界指为高地价的帮凶，饱受非议。专家认为，无论是土地拍卖、勾地制，还是“暗标”竞价，都只是方式的问题，无法解决由更深层次的问题所引发的“地王”问题。

华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎表示，人们往往认为高地价引起了高房价，这从市场的角度来说是值得商榷的。“许多开发商之所以高价拿地，除了考虑地块本身的价值，更多是考虑市场未来的预期。只有在政策、信贷、市场等因素都给出积极信号的前提下，高地价甚至地王才会出现。而上述问题都是仅靠改变出让土地方式所无法解决的。”

“从目前的情况来看，引起地王频出的原因，除了开发商对未来房价的预期过高，还有一大因素是土地供需矛盾的加剧。要解决这一问题需要政府提高土地供应效率，将计划中的地块更好更快地推向市场，缓解市场压力。”公衍奎说。

●名词链接●

暗标 是指多家竞标者在未知竞争对手报价、方案等信息的情况下同时投标，然后在同一时间统一开标，方案最好或价格最高者得到土地。

勾地制在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向并出价，在政府认可其出价后，再行招标、拍卖、挂牌。

协议出让 协议出让土地使用权是指出让方与受让方通过协商，以协议约定双方权利与义务的方式有偿出让土地使用权。

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