中原证券：楼市新政或将侵蚀地产板块估值修复基础

中原证券：楼市新政或将侵蚀地产板块估值修复基础 更新时间：2011-2-18 9:37:24 　　报告关键要素：　　“新国八条”之后主要城市楼市成交量已经出现明显大幅减少，各地严厉信贷政策和限购政策不断出台将引发对楼市成交量长期萎缩的担忧，公司业绩下滑将会侵蚀板块反弹的低估值基础。我们维持行业“同步大市”的投资评级。　　事件：　　北京出台落实“国八条”的十五条细则。2月16日，北京出台《北京市贯彻落实国务院房地产调控工作通知》，严格限制外地人在北京购房。　　点评：　　十五条细则是全面落实细化“新国八条政策”。从《通知》的十五条细则看，基本上是对“新国八条”的落实和细化，除了限购政策超出“新国八条”外，其他关于保障住房建设、增值税征收及监管、房贷政策等部分内容基本都在“新国八条”框架之内。　　限购政策异常严厉。在已经出台细则的城市中，北京的限购政策无疑最为严厉，《通知 》中明确规定，“持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。”缴纳社保或个税长达5年的限制将剔除相当大部分外地人的购房资格。　　?? 首付比例和利息惩罚等还将可能提高。《通知》规定，“中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率”。这意味着二套房贷首付6成和1.1倍利息的惩罚措施还将可能升级，如果北京房价在短期内还出现上涨，则更严厉的首付比例和利息惩罚政策将会不可避免出台，这无异于对北京的未来房价给予严厉警告。　　?? 北京楼市成交量将不可避免出现大幅萎缩。严厉的房贷和限购政策几乎能彻底将北京的投资和投机性需求排除，而且还会误伤相当部分的刚性需求。由于房价已经被严厉警告，未来出现上涨的可能性较小，这也将改变购房者对于北京房价的预期，房价预期的改变也将减少潜在的购房需求，我们认为，较长时期内北京楼市的成交量将会出现明显下降。　　更多城市的细则将会陆续出台。“新国八条”的出台不能视为政策利空出尽，各地落实“新国八条”的细则将会陆陆续续出台，对房地产板块形成密集的政策压制。　　市场的担忧将转为成交量的长期萎缩。过去一年调控的历史似乎给投资者一个乐观情绪：购房需求是不死鸟，房价犹如春天里的野草，具有极其顽强的生命力。市场最为担心的还是调控政策。“新国八条”之后，市场情绪将可能转为对楼市成交长时期萎缩的恐慌和担忧。　　投资策略。业绩增长和政策支持是构成房地产估值上涨的两个基石，政策目前尚处于密集出台时期，而一旦楼市成交量出现长时间萎缩，则地产公司业绩将不可避免出现下滑，前期地产板块估值频繁出现阶段性反弹的低估值基础将会受到侵蚀，使得板块估值出现反弹的动力减弱。我们维持对行业“同步大市”的投资评级。

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