二手房贷款“返点”或陷“叫而不停”困局

二手房贷款“返点”或陷“叫而不停”困局 更新时间：2010-1-21 14:58:07 　　收入的一大块蛋糕即将被切掉，而当事人却并不着急。眼看着马上就要失去银行的“返点”，而房地产经纪公司和资金担保机构似乎并没有外界想象的悲观。　　新年伊始，中国银行业协会对外发布了一份《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》，明确要求自2010年1月1日起各会员单位不再以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的“返点”费用。　　本报记者在采访中了解到，此前，“返点”作为二手房贷款业务中的潜规则，早已存在多年，早期“返点”的额度并不高。　　“北京地区最早银行给房贷中介的返点只有3‰，后来升到5‰，此后便一路向上攀升，到2009年个别银行的返点最高已经达到1.5%。”北京一家小型资金担保机构的负责人告诉记者，这还不包括银行以各种名义提供给房贷中介的招待费、好处费等。　　越来越高的“返点”正成为房贷中介收入的重要来源，通过“返点”返还给房贷中介的金额甚至能够占到某些房贷中介公司总营业额的三分之一。　　这意味着，一旦《通知》得到彻底执行，房贷中介将失去其固定收入中的很大一部分。　　然而，眼看着手中的蛋糕即将被切去一大块，记者采访的多家房地产经纪机构和资金担保机构却并不着急。　　“我们在等着银行的政策，北京现在还没有实施，即便是已经实施的上海、深圳，已经发生银行变相向中介提供‘返点’的事情。”上述人士表示，他认为银行之间房贷产品的无差异化将导致《通知》面临执行难的困境。　　风险　　依据中国银行业协会的说法，叫停“返点”是为控制银行间恶性竞争、维护市场秩序、防范信贷风险。　　相关数据显示，按照目前银行执行的存款利率：5年期存款利率为3.6%，5年期和5年期以上贷款基准利率分别为5.76%和5.94%，如果以“返点”的最高额度――贷款总额的1.5%计算，除去“返点”，银行存贷款利差分别才1.66和1.84个百分点。　　如此低的存贷款利差显然并非出自银行自愿。深圳市某股份制银行信贷部的人士私下告诉记者，银行向房贷中介支付“返点”费用，主要是迫于竞争压力。“由于有房子作为抵押，房贷属于银行信贷中的优质贷款项目，每个银行都给下面的分行下达了一定的任务指标，要完成任务，只能采取各种手段。”　　在该人士看来，银行之间日益激烈的竞争是导致“返点”额度不断攀升的重要因素。　　事实上，从贷款总额的千分之几到百分之几的飞跃，银行只用了两年时间。伴随着“返点”额度的不断增加，二手房市场的交易日益活跃，多个一线城市的二手房交易量均已超过新房。　　与此同时，银行间针对二手房贷款业务的争夺也变得越发激烈，给房贷中介公司的“返点”随之顺势而上，到2009年时进入高潮，为抢夺客户资源，银行间的竞争进入白热化。　　“由于各个银行提供给二手房的贷款品种并没有太大的差异，通过贷款品种争夺客户很难，一些银行不得不把心思花在寻找渠道上，拥有丰富二手房客户资源的房地产经纪公司和资金担保机构成为其首选。”知情人士称，“返点”其实是银行在激烈竞争下的无奈之举，虽然现在被叫停，但是如果没有好的贷款品种，银行的信贷人员迫于完成工作任务的压力，可能会采取其它方式变相提供“返点”。　　而银行显然并不甘心受制于人，一些先行者选择单干，包括中信、兴业在内的多家银行开展针对二手房市场的直客业务。　　但直客业务显然并不能缓解银行对个人二手房贷款业务的饥渴。“由于人员配备没能跟上，对二手房买卖的流程并不了解，银行的直客业务未能形成规模，通过中介公司和资金担保机构获得二手房贷款客户依然是其主要途径。”知情人士称。　　洗牌　　一旦《通知》全面实行，以二手房贷款业务为主的公司都将面临一定的经营压力，但相比房地产中介公司，各个资金担保机构受到的冲击将更加明显，而对小型机构的冲击或将大于大型机构。　　北京某房地产经纪公司的人士向记者坦言，房地产中介公司有稳定的二手房贷款客户，即便银行不向中介公司提供“返点”，中介很容易将减少的收入转嫁到买房人身上。　　根据当地媒体报道，较早叫停“返点”的山东济南，已有房地产经纪公司向买房人收取1%的“金融服务费”，而上海和深圳则出现了银行和房贷中介机构间更加隐秘的“桌下交易”苗头。　　“大型资金担保机构有稳定的客户来源，能够给提供给买房人一些专业的服务；对小型的资金担保机构冲击会很大，特别是一些主要依靠与银行的关系，没有稳定客户来源的公司，由于失去主要收入来源，将主动退出市场，小型公司的退出将改变资金担保机构的竞争格局。”北京凯盛经略担保有限公司总经理康胜向本报记者指出。　　这个说法得到上文记者采访的小型资金担保机构负责人的赞同，他表示，如果《通知》得到严格执行，他的企业将失去大部分收入来源，许多类似的小公司也将退市，行业洗牌在所难免。　　康胜认为“叫停”有利于规范返点行为，可以减少银行之间的盲目竞争，特别是一些银行不该直接将点返还给中介公司的业务员，但“叫停”不是长久之计。　　“两个方面的原因将导致叫停返点停留在表面上，一方面银行之间的二手房贷产品没有差异化，导致各家银行竞争激烈；另一方面各个银行占有的资源不均衡，股份制银行为了抢占更多的市场份额不得不给出更多的优惠，返点给中介公司是其获得二手房贷款客户来源的重要途径。”他说。　　类似的担心在行业内普遍存在，本报记者采访的多位人士均表示，如果银行不能从房贷产品上进行创新，仅仅依靠行业协会来叫停“返点”或将面临执行难的困境。“银行业协会终究只是行业自律组织，《通知》的执行力还有待观察。”　　在康胜看来，需要干预的不是银行是否应当向房贷中介返点，而是必须建立一个规范的市场，明确怎么给，以什么样的方式给――“比如不能将返点给到个人，不能给现金。”　　“我们并不着急，本来每年的一季度就是二手房的成交淡季，加之去年二手房的成交量很高，多数公司一年赚了两年的钱，大家都没有经营压力。”上述小型房贷机构的负责人称，《通知》出台后，行业内观望的气氛很浓，许多人都认为，在现有的条件下，如果真的叫停‘返点’，压力首先会加在承受较大业绩压力的银行信贷部门。

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