离婚时房子有贷款怎样分割 (婚前买房，婚后还贷，离婚如何分割？)

01 婚前买房，婚后还贷，离婚时如何分割？

我国《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第七十八条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

02 对另一方的经济补偿如何计算？

对另一方的经济补偿，实践审判中各地法院做法不一，计算结果差异较大。最高法民一庭指出：夫妻共同还贷款项及其相应增值部分的数额=夫妻共同还贷部分×不动产升值率。所谓的不动产升值率，是指用不动产现值除以不动产成本。不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。比较通用的算法是：补偿款=房屋评估现值÷（结婚时诉争房产价格+共同已还利息+其他费用）×共同归还贷款部分÷2。

值得一提的是，最高法民一庭吴晓芳法官也在《民事审判指导与参考》总第65期指出，还贷及增值部分的计算时应注意两点：一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。

03 婚前首付买房，登记自己名下，如果婚前还完贷款，离婚时房产如何分割？

一方婚前签订购房合同，支付首付款，登记自己名下，如果婚前将贷款还清，该房产应认定为登记一方的个人婚前财产，与另一方无关。从涉案房屋的出资情况，完全由登记一方个人出资，应认定为登记一方的个人财产。如果另一方婚前有参与还贷出资部分，应提供银行流水、转账记录等证据，对于该部分的款项及相应增值部分，也可以对另一方进行经济补偿。

04 婚前首付买房，登记自己名下，如果婚后出资方父母代为还清贷款，如何分割？