中国版公募REITs起航万亿市场待打开哪些板块或受益？

8月10日上午，REITs板块涨势不俗，截至发稿，海航投资涨停，光大嘉宝、新城控股、万科A等纷纷跟涨。

8月7日，据证监会官网，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引》。证监会表示，下一步，将按照《指引》及相关法律法规要求，坚持“稳中求进”总基调，推动基础设施REITs平稳落地，并及时总结试点经验，不断完善监管制度。

根据《指引》，公开募集基础设施证券投资基金属上市交易的封闭式公募基金，应具备以下条件：80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；基金管理人主动运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将90%以上合并后基金年度可供分配金额按要求分配给投资者。

今年以来，境内基础设施领域不动产投资信托基金制度建设明显加速。相关部门于4月末发布了试点工作通知及相关征求意见稿，8月国家发展改革委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金试点项目申报工作的通知》。

所谓REITs，即不动产投资信托基金，是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金，也是实现不动产证券化的重要手段。

有机构预测，参考REITs发源地美国市场规模及GDP规模占比推算，中国公募REITs市场规模可达到6万亿人民币，这一业务将给公募行业带来新天地。

鹏华基金表示，市场对中国版REITs期盼已久，经过监管和市场机构的深入研究和努力，最终选定以基础设施为底层资产来开展中国版REITs。这是贯彻落实国家关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板的重大举措，有利于积极支持国家重大战略实施，深化金融供给侧结构性改革，强化资本市场服务实体经济能力，进一步创新投融资机制，有效盘活存量资产，促进基础设施高质量发展。

中信建投称，公募REITs对于现存的存量资产都是一个巨大的机会，而房地产板块拥有大量的存量资产。机构最为看好物流地产，其次是国家战略性产业园区。物流地产目前受益于高度电商化需求旺盛，优质供应商较少。国家战略性产业园区政策支持，入驻企业优质，租金有保障。公募REITs推出以后，无论是物流地产还是产业园区，均获得了轻资产运营模式发展的可能。一方面可以将优质资产做成REITs，回笼资金，加速项目数量拓展，另一方面可以作为底层资产的运营方获取管理费收入，将自身的运营管理能力变现。这种商业模式的变化，可能使得相应公司的估值中枢上移。机构重点推荐：南山控股、万科A、张江高科、招商蛇口、东百集团、上海临港、中新集团等拥有优质物流地产资产或园区资产的上市公司。

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