中海外拿地路线回归 购蚬壳看中光大土储

中海外拿地路线回归 购蚬壳看中光大土储 更新时间：2010-2-28 0:10:41 　　中国建筑子公司中国海外发展有限公司正试图通过控股蚬壳电器工业有限公司，间接获得光大地产的房地产业务。　　如果能完全收购蚬壳电器，中海外将获得其所拥有的光大地产170万平方米土地储备的权益，这也是中国建筑上市后，除公开市场外，又一个获得大量土地储备的途径。　　中海外曲线控股光大地产第一步　　2009年9月，中海外就收购蚬壳电器23.08%的股份双方签署认购协议，并获得香港证监会批准。到了2010年2月10日，该项认购协议的所有先决条件已全部达成。认购完成后，中海外拥有蚬壳电器23.08%的股份，斥资4.55亿港元。　　这也意味着，中海外已迈出进一步控股蚬壳电器的第一步。　　蚬壳电器是广东顺德靠电风扇起家的家电企业，但后来相继涉足房地产开发、出租车经营等业务而多元化发展。值得关注的是，蚬壳电器拥有光大地产70%的股权，有约合170万平方米的土地储备。并拥有香港蚬壳工业大厦、广州中信广场、美国加州Livermore商业中心、深圳特区高科技厂房等商办物业。　　曾经作为光大集团全资子公司的光大地产，在2004年10月进行了企业改制，PanChinaLand持有光大地产100%的权益。由蚬壳电器持有PanChinaLand70%股权。　　因为蚬壳电器与光大地产的这层关系，业内普遍认为，土地市场竞争激烈，中海外通过收购方式获得土地储备，是减少土地成本的有效方式。　　而实际上，中海外如能实现对蚬壳电器的控股，不光控制了一家香港上市公司，更为重要的是，获得了光大地产优质的土地储备。　　按照中国建筑发布公告表示，2月26日，旗下子公司中海外之财务顾问摩根大通将代表中国建筑，按照每股5.00港元的价格，向蚬壳电器原有股东作出自愿无条件现金收购建议。　　而中海外现金收购建议将最多收购剩余的76.92%股权，涉及金额最多约26.17亿港元。　　或节约5亿购地成本　　如果中海外完全控股蚬壳电器，将最终斥资30.72亿港元，按当前汇率折合人民币27亿元，而获得的则是蚬壳电器旗下丰厚的土地储备和优良的商用物业。　　资料显示，目前蚬壳电器拥有土地储备约170万平方米，位于北京、广州、上海及呼和浩特等城市，并在北京、上海拥有两个办公物业及在广州拥有发展中的零售商场。　　按照收购价格计算，忽略两个商用物业，中海外在这场交易中，可能会以不高于1589元/平方米的价格获得170万平方米的土地储备。　　据年报披露，行业领跑者万科在2007年新增土地储备的平均地价一度高达3581元/平方米，在2008年也高达2059元/平方米。　　与中海外之前的土地成本相比，这笔交易也是颇为划算的。　　中国建筑在招股书中披露，截至2008年12月31日，中国建筑拥有土地储备总计3427万平方米。其中中海外拥有土地储备2373万平方米，对应土地平均成本约1900元/平方米。　　与中海外土地成本相比，约合1600元/平方米收购来的170万平方米的土地成本，为中海外地产节约5亿元的购地成本。　　双轨拿地策略　　2009年，中海外的总土地储备达到3512万平方米，其中新增土地储备为1165.4万平方米。　　实际上，中海外在2009年上半年未进一方土地，而在母公司中国建筑7月上市后，中海外开始对土地市场蠢蠢欲动。　　2009年9月，在高调在上海拿下长风地块后，中海外便一反过去低调、稳健的作风，开始在全国各地攻城略地，成为土地市场国进民退的一个典型代表。　　一位中海外投资经理向记者表示，中海外的拿地策略之前一直很低调，丰厚的土地储备很多来源于股权转让的方式。　　而重组蚬壳电器曲线获得光大地产的土地储备，上述中海外人士向记者表示，只不过是中海外长期拿地策略的回归，可以减少土地成本。　　一位大型开发商向记者表示，通过股权收购的方式，能很好地控制土地成本，而在拍卖市场，由于竞争对手较多，土地价格很容易被哄抬上去，非理性的因素更多。　　而2010年中海外并未停下拿地的脚步，但从收购蚬壳电器，中海外正通过公开市场和收购这两种方式增加其土地储备。　　2月25日，蚬壳电器宣布欲收购PanChinaLand余下30%股权，完成收购后光大地产将成为蚬壳电器工业的全资附属公司，这一行动，又为中国建筑收购光大地产获得全部土储向前再迈进了一步。

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