很多朋友对于信托和一级市场不太懂，今天就由小编来为大家分享，希望可以帮助到大家，下面一起来看看吧！

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地金·智信 | 地产股权投资，金融机构与开发商如何“共谋”？问一下土地融资模式和渠道都有哪些信托制度发展必须具备的基础条件是什么信托产品一览地金·智信 | 地产股权投资，金融机构与开发商如何“共谋”？金融机构和开发商的合作，源头在于开发商的项目开发，每个项目都需要和金融机构进行合作，这样开发商才能用有限的自有资金来撬动更多的项目，取得规模效益。

以前，开发商与金融机构合作，更多的是采用间接融资（债权）的方式。

通常是开发取得土地后，在银行、信托或者其他机构获取开发贷的后续开发资金。一般采用土地抵押的增信方式，到预售阶段改为在建工程抵押。

现在，更多的趋势是采用股权投资方式。

股权投资讲究同股同权，银行和信托等主流金融机构还没有将这个业务作为主要业务。

尽管信托也会做股权，也仅仅局限于明股实债。

反而是私募基金更多的从事地产开发的股权投资。运作方式一般有两种。

第一种，开发商自己组建的地产私募基金，直接用私募基金进行拿地开发，地产开发商作为管理人和劣后方。投资人享受相对固定的投资回报，开发商取得剩余收益。

第二种，专业的第三方地产基金。私募基金可以采用债权、股权、股加债的方式来进行投资。股权投资的合作，通常是与开发商共同拿地或者开发拿地以后进行投资。在项目完全清算后，与开发商按照出资比例进行投资收益的分配。

股权投资越来越受到开发商的青睐，但是股权投资的投资回报期很长，有些项目体量非常大开发期更长，需要等到项目完全清算才能清算分配。这无疑对于投资人来说是很大的考验！

这也是虽然股权投资的需求很大，但是可用于做股权投资的资金不多，还不能成为投资主流的原因吧！

问一下土地融资模式和渠道都有哪些土地融资：指以土地为载体的开发和建设融资模式，包括土地债券融资、土地项目融资、土地开发融资和土地储备基金。

土地债券融资:即地区土地储备中心以土地为抵押物，发行信托类债券，委托银行提供担保并承担销售，信托公司代为募集，募集成功后，资金将以信托贷款的方式指定投向土地储备中心。

土地项目融资：土地储备中心在年初将全年的土地储备计划按资金、地块、位置并结合可能参加的项目公司实力等进行项目分组，确定各个项目的开发计划、储备范围等，然后在土地交易中心(市场)挂牌招商，招聘项目公司进行土地的拆迁、收购、储备。

土地开发融资：可以分为以政府为主体和以企业为主体的土地开发模式。

以政府为损益主体的开发模式，是指政府作为土地开发的主体承担最终的损益。

以企业为损益主体的开发模式，是指政府委托(授权)开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。

土地储备基金：是政府部门(土地储备机构)、银行、企业三方协作，管理三位一体，资金封闭运作的土地一级开发融资模式。

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信托制度发展必须具备的基础条件是什么(一)私有制及剩余财产

信托制度发展的首要条件是要有归个人所有的、剩余的并受到保护的财产存在,继而才会有委托发生的可能。而剩余的归个人所有的财产存在恰恰是生产力进步经济发展水平提高的结果。

(二)法律基础

信托制度是英美法系下培育出的一种特殊的经济制度,如今已经被各种法系特征的国家所采纳。从其渊源或是演进过程来看,离不开通过颁布法规来实现对信托进行法律上的培育和制度上的规范。而法律上的培育和制度上规范的根本目的是要确保私人财产受到绝对保护,不能受到侵犯。因此,法制环境是信托制度发展中极为重婴的条件。

(三)经济发展水平

信托制度的发展随商品经济、货币信用发展而深入。以英国为例,早期信托的财产内容单一,多以土地或其他实物财产为主。19世纪70年代,英国经济发展水平迅速提高,股份制的现代企业组织广为发展,社会财富种类增多。当时,英国国势强盛,拥有众多的海外殖民地。伴随其相当发达的世界贸易,商品输出的同时形成大量资本输出。大资本可以直接去海外投资,而众多中小资本却比较困难。于是,为中小投资者提供投资服务的机构应运而生。信托投资机构也从此进人到金融领城。关于信托制度与英国海外贸易经济发展的联系。

(四)社会习惯

信托制度发展的社会习惯主要是指自然人和法人在处理民间事务、经济事务或商事时,对信托的认可.接受及自觉应用的状况。这社会习惯成为信托制度持久发展中的重要基础环境。由于各国民情不同,不同国家在以信托方式处理相关事务中侧重的方面也不同。如,美国现代信托制度存在于自然人或法人事务中的各个方面社会各阶层、各行业普遍利用信托方式处理各种事务;而英国作为现代信托制度的起源国家,其信托制度的发展在信托投资和个人非货币形式的慈善信托方面更为突出。

信托产品一览1.贷款信托类

贷款信托是指通过信托方式吸收资金用来发放贷款的信托方式。这种类型的信托产品，是目前数量最多的一种。

贷款作为一种传统业务，业务流程相对简单，风险控制方法比较成熟，所以信托公司在展业初期，选择这种方式进入市场、树立公司品牌也就顺理成章了。采取贷款方式进行投资，使得这类信托产品在收益风险上具有以下几个特点：

首先，项目的收益是封顶的。收益来源于贷款利息，执行人民银行相关利率标准。这意味着委托人的收益高限是贷款利率，而且面临着信托公司提取管理费用可能对这一收益的抵扣。不同的管理费用计提方式意味着收益抵扣的程度是不一样的，直接影响着投资人的利益。

其次，尽管信托公司基于自身的专业技能挑选了相关的项目进行贷款，但由于信息不对称，只能依赖对信托公司的信任。而信托公司最近刚整顿完毕，自身的信誉机制并没有建立起来，贷款的信用风险必须通过外部机制来控制。

2.权益信托类

这一类型的信托产品，是通过对能带来现金流的权益设置信托的方式来筹集资金，其突出优点就是实现了公司无形资产的变现，从而加快了权益拥有公司资金的周转，实现了不同成长性资产的置换，有利于公司把握有利的投资机会，迅速介入，实现公司价值的最大化。

3.融资租赁信托

4.不动产信托

土地与地上或地下的各种建筑设施统称为不动产。

OK，关于信托和一级市场的内容到此结束了，希望对大家有所帮助。

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