中国土地学会副理事长：房价要害不在土地

中国土地学会副理事长：房价要害不在土地 更新时间：2010-12-20 8:21:19 　　访中国土地学会副理事长黄小虎　　从16%到48%，全国土地出让金占地方财政收入比例正在逐年上升。　　公开资料显示，2009年，全国土地出让金高达1.6万亿元，占当年地方财政收入的48.8%。地方政府财政严重依赖土地出让金等收入的现实，已经无愧于“土地财政”一说。而2001年，全国土地出让收入占地方财政收入的比重仅为16.6%。　　土地财政是否无法改变？土地财政是否是高房价的推手？一直致力于研究土地问题的中国土地学会副理事长黄小虎在接受《中国经营报》记者专访时表示，土地财政出现有其必然性，他建议，成立国有土地资产管理委员会，剥离政府经营土地职能。　　财政体制是根源　　《中国经营报》：在你看来，地方政府热衷卖地生财的根本原因是什么？　　黄小虎：对这个问题，各界观点基本一致，说到底与财政体制有关。1993年以后，中央实行了分税制改革，划分了国税和地税。到1999年、2000年，财政收入格局变为“五三二”，即中央、省市、县财政分别占50%、30%、20%。到现在，中央财政集中度可能更高。　　尽管财政收入分配格局改变了，但地方的事权却加强了。比如提出加快城镇化、东部率先现代化、西部大开发、振兴东北以及中部崛起等，地方越来越捉襟见肘。　　地方要发展，没有钱怎么办？地方开始在土地上做文章。　　房价要害不在土地　　《中国经营报》：不可否认，土地财政对于经济发展有积极的一面，但现在看来，土地财政的弊端已经显现。你怎么看待这种观点：因为土地价格的上涨，推动了房价的上涨，从而给房价调控带来障碍？　　黄小虎：土地财政的弊端已集中暴露。土地财政筹集和使用的是现实的货币和资金，导致政府收入占GDP的比重过高，国民收入分配格局扭曲。一方面，居民特别是农民收入增长缓慢，另一方面抑制了社会和民间投资。建筑业、房地产业大繁荣，但其带动的相关产业链基本属于低端。同时土地出让收入本级政府收本级政府用，难以监督，造成诸多资源浪费和腐败，也加剧了社会矛盾。　　当前土地通过增加供应量、改革招拍挂等方式参与调控，仍然不能对房价起到明显效果，这说明房价要害不在土地，高房价在于住房制度存在缺陷。房价或者说地价非正常波动的本质原因是投机，投机能否构成对消费者的伤害，关键在于是否形成垄断。当前我国房地产业问题的要害，就是开发商垄断了住房市场的供应，使消费者别无选择。　　根本性的解决办法，就是通过深化住房制度改革来打破垄断。目前通过抑制投资投机来调控房价属于短期对策，市场上的商品房是针对中高收入的富人，保障房针对低收入的穷人。缺少适合“夹心层”收平的住房供应，解决这个问题，必须改革住房制度。　　改革土地有偿使用　　《中国经营报》：住房制度改革，也就意味着土地有偿使用方式随之应该改变。这是否说明单一的“招、拍、挂”存在问题？土地有偿使用应该怎样改革？　　黄小虎：在土地国有条件下，政府可以针对不同情况，实行不同的地价政策，使其成为调控工具。像央行利率一样，政府出台地价政策，要考虑市场情况，不应完全由市场自发定价。　　土地“招、拍、挂”，是由市场的力量确定土地价格，这种办法只适合于特定的情况，如对高端物业、外资企业和上市公司的土地供应。但对一般工业企业、小型服务业、中低档居民住宅等，就不一定适合。国家不能在任何情况下都追求土地收益最大化。例如，对廉租房和经济适用房，土地是无偿划拨的；限价房，本质上限的也是地价。将来如果发展合作建房，土地供应也应实行划拨或低价。　　尤其是在开发商垄断住房供应的局面，土地“招、拍、挂”成了投机的重要途径。因此，当投机导致地价飙升、泡沫性需求旺盛时，政府推出土地要尤为慎重，不应片面追求土地收益。土地储备的初衷是土地价格高时，把地卖出去，土地价格低时，把土地买进来，以稳定土地市场。从调研情况发现，地方政府已把土地储备机构当成生财机构，这就背离了建立土地储备制度的初衷。　　剥离政府经营职能　　《中国经营报》：无论怎样，只要土地在政府手里经营着，都似乎无法改变土地财政这一局面。如何从根本上让土地财政退出历史舞台？　　黄小虎：首先是改革集土地管理与土地经营于一身的行政体制，从政府管理部门中分离土地经营职能。建议成立国有土地资产管理委员会，作为政府机构，专门负责组织领导经营国有土地方面的工作，并负责相关理论建设，研究和制定政策。　　与此对应的是，成立国有土地公司等经济组织，把需要经营的国有土地交其参与市场运作，或转让，或出租，或联营，或入股，负保值增值的责任，并向国家财政上缴土地收益。其次是严格规范土地收益的支出，实行基金式管理，杜绝“寅吃卯粮”的短期行为。其三，进一步深化分税制改革，使地方财政有稳定的税源。进一步转变政府职能，加强公共管理职能，弱化直接抓经济建设的职能，使地方政府的财力与事权相适应。相关文章：年末政府大派补贴“红包”烂公司变香饽饽年末政府大派补贴“红包”烂公司变香饽饽股市什么时候容易大幅下跌？房地产市场走向何方？土地财政泛滥中国房地产市场是个美丽的泡沫股市什么时候容易大幅下跌？股市什么时候容易大幅下跌？土地集约化促农资产业寻新定位业界料价格更优惠非盟财长未就非洲货币基金章程草案达成共识北京候选地王政治定价四高价竞标者出局

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