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地产信托收紧后，美元债新规又加码，如何影响房企融资？房地产金融的非标业务现如何信托横跨的资本市场和实业市场指的是什么应收e支持的业务品种有哪些地产信托收紧后，美元债新规又加码，如何影响房企融资？来源：第一财经

根据778号文的影响力不容小觑，美元债融资是境内房企补充资金的重要渠道。

现在房地产融资渠道正有所收紧，这是继房地产信托业务收紧之后，房企美元债发行也将遭遇压力。

新城控股造成的债市冲击刚过，7月13日，发改委官网发布了《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(发改办外资〔2019〕778号，下称“778号文”），其中提及境外美元债所筹资金只能用于置换未来一年以内到期的中长期债务。

“不应低估778号文的影响力，这将对之前发行中短期限美元债较多的房企资金链构成较大压力，意味着近期发行过中短期限美元债的房企，在债券到期后只能通过自有资金或国内举债偿还境外债务。

李峰说，“我们将发行期限为3年以内的美元债定义为短期，对存量美元债较多(大于等于20亿美元)的房企存量债券期限结构进行分析发现，正荣、阳光城、绿地、融信、首创等房企偏好发行3年期以内美元债，而恒大、绿地、融创等房企短期限美元债存量余额较高。”

当前机构对房企美元债和境内债券的情绪都偏谨慎。“早前房企发债融资就不能用于拿地，主要以偿债和补充流动性为主，此次778号文又限制了美元债资金用途。其实5月以来，境内房企ABS也有所收紧，审核放慢。加上今年以来收益率已经下行一波，目前不是很好的地产债投资时点了，中低评级地产债的压力偏大。”国盛固收研究员姜丹对第一财经记者表示。

地产融资全渠道收紧

二季度以来，地产融资政策出现明显转向，银保监会《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发[2019]23号文）下发以来，各个渠道地产融资均出现不同程度收紧。

在境内债券融资方面，住建部点名部分拿地过于激进的房企，机构认为，后续该类房企债券、ABS融资或遭收紧或暂停；在银行贷款方面，记者也了解到，部分银行收到窗口指导，要求控制地产业务规模；就非标融资方面来看，近期多家信托对第一财经记者证实收到窗口指导，传统的432通道类业务、违规前融业务均不得再做，下半年非标融资或进一步收紧。

所谓的“432”，“4”是指该地产类项目在信托计划发行时需要保证至少四证齐全；“3”是项目总资金必须至少有30%来自于融资方；“2”是项目融资方至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质。

“这一轮调控实际上还是23号文的余温，近期又多了窗口指导。”上述信托人士对记者表示，包括新增地产信托三季度不能超二季度，地产信托项目到期规模必须大于总体新增规模。此外，地产信托只接受432模式报审，其他如标准化产品、政府投融资业务不受限。

“没想到的是，上周一个已经在募集的产品，硬是被逼着给退款了，”他对记者提及，“原因是不能做特定资产收益权地产前融了。其实早前23号文已经提及，但原先认为可能没影响，事实上现在已被禁止。”

对于信托机构，23号文涉及前融业务的整治重点包括：向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

778号文限制房企美元债融资

可能影响房企融资的最新政策则是778号文。记者采访的多方机构人士均表示，778号文的影响力不容小觑，过去数年来，美元债融资都是境内房企补充资金的重要渠道。

“目前，资质、规模靠前的房企美元债发行利率基本在6%左右，规模小一些的可能在8%～9%，尽管利率普遍高于在国内发债，但仍可接受。”某前十大地产商战略研究部主管对记者表示，778号文提及的房企境外发债主要用于偿还到期债务，其实在之前就已经存在。

尽管778号文是对去年已经出台的706号文的补丁文件，但李峰认为对两大增量信息仍需重视：其一，境外发债只得用于偿还境外债务，这堵死了“借外债偿内债”的通道；其二，境外美元债所筹资金只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。近期发行过中短期限美元债的房企，在债券到期后只能通过自有资金或国内举债偿还境外债务，而不得通过境外续债的方式维持境外债务规模，但“中长期限”所指的精确期限仍需进一步确定。

值得注意的是，对存量美元债较多的房企存量债券期限结构进行分析后可发现，正荣、阳光城、绿地、融信、首创等房企偏好发行3年期以内美元债，而恒大、绿地、融创等房企短期限美元债存量余额较高。截至7月初，中资美元地产债存量共有1627亿美元。从期限分布上来看，1年以内地产美元债存量仅占2%，而3～5年期则占存量的50%；从评级分布上来看，仅82亿美元地产中资美元债为投资级债券，而有超过40%的无评级。

机构近阶段慎投房企债

房企融资收紧也直接影响到了债市的交易情绪。

尽管机构对违约的担忧并不大，但普遍认为在前期收益率下行一波后，近期投资房企债缺乏“套息”机会。过去两周，房企美元债收益率上升8bp至约7.33%，城投美元债收益率上升10bp至5.4

房地产金融的非标业务现如何非标准化债权资产是指未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权性资产，包括但不限于信贷资产、信托贷款、委托债券、承兑汇票、信用证、应收账款、各类受（收）益权、带回购条款的股权型融资等。非标资产的业务形式有：银信合作、票据双买断、同业代付、信托受益权转让、买入返售银行承兑汇票同业偿付、银证合作。

今年以来，监管当局针对信托公司向房地产企业非标融资业务进行了强有力的监管约束。中国信托业协会数据显示，截至2018年末，我国信托资产规模22.70万亿元，比2017年四季度末下降了13.50%。2019年一季度末信托资产余额为22.54万亿元，较上季末下降0.7%，降幅进一步缩窄。

近年来，商业银行通过信托通道加杠杆直接推动了信托资产规模的快速增长，在庞大的信托管理资产中，通道类业务规模占比不断增加。由于事务管理类信托风险准备计提系数更低，一般将通道类业务划分在事务管理类，截至2018年，事务管理类信托规模达到13.25万亿元，占比为58.36%。事务管理类信托有相当一部分是向房地产企业提供融资，因而受到监管当局的格外重视。

从4月政治局会议开始，各地持续加码地产调控政策，6-7月份房地产信托窗口指导暂停新增、发改委限制房企境内外发债，7月末中央政治局会议再次提及不将房地产作为短期刺激经济的手段，表明了中央将地产调控到底的决心，不排除在中央定调之后下半年各地政府或者中央部门加码、完善调控政策的可能。

在如此严密的调控政策下，房企下半年融资形势严峻，预计保险、资管、理财等融资渠道也会受到监管关注。未来房地产销售下行、土地成交降温、房地产投资下行压力增加、行业集中度提高加速，中小房企面临资金链断裂风险增加。

目前信托行业普遍控制地产类信托业务增量，信托公司普遍对地产类信托额度进行每日监控，由此造成的结果如下：

（1）监管套利空间压缩甚至堵死：之前有部分信托公司借股权投资、名股实债进行土地前融，现阶段已经完全停滞；

（2）项目（432）开发贷要求充分合规，之前有的信托公司可以借错位抵押，对资金用途不做实质性监管，现阶段要求专项专款，融资成本、资金用途等方面增加了挑战；

（3）真股权项目考验信托公司主动管理能力，债权项目压缩数量和规模，开发商融资难度加大，真股权信托项目能够实现突破，但提出更高的操作要求；

（4）相关信托产品减少，导致投资者转变以往投资思路。

信托横跨的资本市场和实业市场指的是什么信托横跨的资本市场和实业市场是指信托公司通过募集信托资金，在资本市场和实业市场之间进行投资、理财和融资业务。这样的操作既能满足社会各类投资者的资本投资需求，又能为企业提供融资支持，同时通过对各类资产的配置和管理，实现信托基金的增值。

应收e支持的业务品种有哪些信贷产品：例如个人贷款、企业贷款、信用卡等。

支付产品：例如个人信用卡、企业信用卡、借记卡等。

保险产品：例如人寿保险、健康保险、财产保险等。

基金产品：例如股票基金、债券基金、货币基金等。

信托产品：例如信托计划、财富管理等。

理财产品：例如定期存款、活期存款、理财产品等。

贵金属：例如黄金、白银等。

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