“内循环”是非常好的风口房企跨界融合要这样玩

万科养猪、恒大造车、碧桂园做生鲜……随着房地产行业走过“黄金时代”，房地产商从未停止多元投资以分散风险，开发商多元化投资背后也带火了一个词：跨界融合。

看似互不关联的行业，在跨界融合的“化学反应”下，可能创造出1+1>；2的发展效果。尤其是今年在疫情以及“双循环”格局影响下，很多行业的发展模式悄然生变。随着中国即将进入“十四五”新阶段，跨界融合也有了更大的想象空间。

那么如何将不同维度的产业融合到一个维度，找到契合点和盈利点？跨界融合如何达到深度、宽度和高度？12月8日，在中国房地产报、中国房地产网、中房报新媒体、中房智库主办的“2020中国房地产总评榜大会”上，八位来自商业、物业、产业、文旅等不同领域的企业领导者们带来了关于这些问题的思想碰撞。

曾先：内循环是非常好的风口

奥特莱斯有限公司总裁曾先

“奥特莱斯本身是一种回归商业本质、更追求商品性价比的模式。”奥特莱斯有限公司总裁曾先表示，这种模式使得奥特莱斯在传统商业受电商冲击较为严重的情况下，逆势上扬。

今年疫情期间，中国奥特莱斯商场又出现了四个特点：

首先在疫情之后，奥特莱斯这种街区式购物环境令消费者感觉更加放心；其次，一定程度上的消费降级令很多消费者不再追求百货公司中的高价产品，转而投靠奥特莱斯；第三，很多中国人因为疫情影响不能出国，他们的消费又转战国内；第四，很多产品因受疫情影响出不去，都需要在国内进行一个去化，奥特莱斯业态就是一个非常好的去化渠道，加上现在讲中国经济内循环，以及最近几年“国潮”的雄起，也令很多国内消费者对国货更追捧，所以内循环是非常好的风口。

李伟：解决好客户量和转化率问题是我们的使命

合硕地产董事长李伟

合硕地产是一家做交易服务的企业。

在合硕地产董事长李伟看来，狭义的房地产营销最普通逻辑是客户量乘于转化率。客户量是一个系统，线上、线下、内部、外部，搭建一个系统来解决客户量问题。转化就是产品的设计和产品解读，客户的寻找和客户的解读，中间信息的对称和拉平，合硕会努力把这几个系统解决好。

王晓敬：“泛邻里中心”概念加速企业复苏

中梁商置公司董事长王晓敬

大循环背景下，房企如何进一步提升自身竞争优势？

中梁商置公司董事长王晓敬认为，当前是两个时代的叠加，一个是国内经济大循环，另一个是后疫情时代，这里面蕴含着众多机遇，房企要加强自身建设，从客户角度思考问题。

作为中梁控股旗下专业的商业板块公司，中梁商置在疫情之后恢复的速度很快，这在一定程度上与其提出的“泛邻里中心”概念有关。

据王晓敬介绍，目前，中梁商置旗下项目大多是按照街区制要求打造，除了传统零售和购物之外，还包括四大板块：一是智慧菜场，所有蔬菜可溯源；二是城市康养；三是历史文化；四是政务服务，协调政府把办事中心搬到项目里。在项目整体打造上，还遵循更加亲民、更加健康和开放的理念。

刘培庆：表面辛苦但非常值钱，

物业行业迎来最佳风口

第一服务控股联席首席执行官刘培庆

“物业行业备受青睐原因在于在各种突发事件面前，物业企业现金流能够保持稳健和低负债率，可持续经营性非常强。”第一服务控股联席首席执行官刘培庆表示，现在物业公司IPO募资已经接近1000亿元，其中大部分资金被物业公司用来收并购，在一级市场物业公司收并购中PE投资已经达到了12倍，甚至是15倍，这说明尽管现在物业行业看起来很辛苦，但资本市场却非常值钱，也是一个卖公司或者进入这个行业最好的时机。

刘培庆强调，过往物业行业缺少真正意义上的高精尖人才，包括资本领域和技术领域，但现在不一样了，有很多大投行和机构都已经进入物业行业。

对于未来趋势，刘培庆认为，第一是长板更长，专业性更加凸显；第二是绿色科技等技术手段得到更多应用；第三是物业公司在经营客户方面有很大想象空间，因为物业行业作为最后一公里，离业主最近，这蕴含着非常大的增长潜力。

陆志刚：企业要善用智慧和数字化产业

提升竞争力

紫光海阔集团副总裁陆志刚

紫光海阔公司是智慧产城运营商，在紫光海阔集团副总裁陆志刚看来，智慧体现在两方面：一是居住的房子和城是智慧的，通过与三大运营商，运用5G、AI技术，在智慧物业、绿色清洁能源等方面打造一个高效体系，使生活在社区里的居民生活更便捷。二是产业智慧化、数字产业化，类似于阿里巴巴、京东，把一批码农产业做成高科技，做到上市。做到产业化，当地的老百姓就有了饭碗，就能就业工作，从而反过来会在附近买房子。

陆志刚认为，数字化企业要会利用最新数字技术，如5G、AI等，让城市周边乃至全国产业数字化，用现代数字技术武装传统流水线，比如富士康流水线，利用智慧产业、数字化产业提升周边企业竞争力、效率，从而实现内循环和双循环发展。

于大海：产业地产商的发展大方向

是高质量、大规模

亿达中国高级副总裁于大海

作为一个产业地产商，亿达中国高级副总裁于大海认为，下一步的发展大方向就是高质量、大规模。

他提到有四个点值得关注：

第一，房企融合式发展。在头部房企中，约有50多家房企已进入产业地产领域，在这个时代背景下，开发主体多元化应该是一个很重要趋势。“不能再像以前那样，不管多大项目、多么复杂的建设内容都由一个企业来做，我们应该用更开放、更务实的心态和更多合作伙伴一起去拥抱未来更大市场。”

第二，在业务布局方面实现圈层化。这个圈就是都市圈，这个层就是要分层推进。要进入核心都市圈中心城市，以及根据其他副中心城市，超前布局产业内容，毕竟在一些产业能级较低城市并不是一个企业，一个所谓新的产业方向的到来就能快速拉动这个城市的产业经济，实际上我们是在不牺牲品牌代价的前提下来提前布局。

第三，产业方向要更加迭代化。从22年前，也就是1998年开始转型到产业地产领域，一开始是以大连软件园、武汉软件新城为代表的软件信息服务业这样一个相对单一的产业方向。近年来，我们已形成了全球人工智能创新中心即北京中关村一号、合肥大数据产业园、郑州科技新城等，在全国20多个一线和二线省会城市布局了50多个园区，产业方向更加迭代和多元。特别是在传统基础上，布局新一代信息技术、人工智能、大数据和智慧城市，包括远程医疗、大健康。

第四，商业模式应该金融化。这方面主要是我们发展趋势：一是基地+基金模式，产业地产客观规律要求要有相当大比例的持有和比较高的产业门槛，需要一些创新的金融工具和产品的支持；二是运营加产投，除在原有运营之外，产业投资是一个很重要的方面，客户是我们招商而来，无论是投前的决策还是投后的管理，都比外部的第三方有优势，所以商业模式的金融化也是下一步发展重点。

张龙：我们主要是给地产业提供资源

新农创集团总裁张龙

新农创是中国乡村振兴的全产业投资运营商，涵盖范围从一产到二产到三产。新农创主要做的就是吃、住、养。

“我们总结了三个数字，叫4、5、6。工业的4.0指向德国、欧洲，农业的4.0没有人敢提，中国目前已发展到这个阶段，包括数字乡村、智慧农业等，未来农业一定是看中国，所以我们提出农业4.0；5指第五代建筑，第五代建筑一定是人与自然、生态、房屋等系列的融合；6指养，田园康养，一定是一二三产业融合在一起的养。”

新农创与地产怎么融合？新农创集团总裁张龙表示，主要是给地产提供资源。

“我们在全国做产业园、做新农村改造，做美丽乡村、乡村振兴，地方政府有大量土地，虽然新农创不做地产开发但新农创很多联合体都在做开发，特别今年是精准脱贫最后一年，明年中国就进入乡村振兴年代，精准脱贫和乡村振兴怎么衔接要思考。在未来房地产大时代，我们一定会进入更广阔领域，包括物业公司怎么进入中国乡村振兴，未来产业发展如何为中国乡村出把力等，都是发展方向。”

王永兵：文旅产业要因地制宜实现文化赋能

中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会主任王永兵

在进行产业融合时如何把商业、文旅和文化等不同类型的要素有机地融合在一起，使其发挥各自特色进而实现盈利看似简单，实则是一个困扰房企的大难题。

中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会主任王永兵首先以文旅产业为例，表示“文旅”二字仅仅是阶段性、通过文化价值升级对传统的旅居旅游赋能的过程，而非是融合结果。

王永兵认为，“文旅产业是一个新行业，2018年提出2019年有意识萌发，2020年没机会试水。现阶段，在文旅产业运营时一定要留出足够空间，因为这是一个持续过程，要给未来留出深度且持续发展空间。”

其次，文旅产业要因地制宜实现文化赋能。要尽可能依托本土文化资源进行提炼和深挖，然后根据基础价值点再做产品与价值延展。要先梳理出所在区域价值特色，然后再去融合周边以及境外文化资源，从而形成自身特色，因为自身文化具备非常强的标签特质。

第三，要学会借力。借助高科技生产力，加强体验度，优化成本。现在有很多文旅主题项目借助高新互联网工具实现了快速孵化和吸引主动流量

对于“文商旅”怎么能够融合在一起，王永兵表示，我们要搞明白“文商旅”功能，“文化”指的是主题和内容，需要借助主题与内容表现出产业形态；“旅”是介质和工具，旅游、旅居都是以人流为基础的描述；“商”是商业数字和结果。“文商旅合在一起不分家，不同的区域、不同的特质、不同受众定位，需要企业综合地去考虑。”

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