估值低点VS调控预期：地产股纠结

估值低点VS调控预期：地产股纠结 更新时间：2010-10-11 6:40:40 　　人民币升值压力与房地产调控可能是今年年底之前最受关注的两个话题。其中房地产调控新政将在四季度进入决战阶段，对房地产市场、信贷市场和股票市场的影响也更为重大。不过，调控的负面因素或许也有被夸大的成分。即使从短期来看，保障性住房建设力度的加大或许就能消弭调控政策对整个房地产行业及相关产业的影响。　　10月7日上海市公布了房地产调控政策的细则，除了只得“新购”一套住房的“限购令”之外，还将对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目加强土地增值税的征管。目前一线城市的房地产调控细则已悉数出台，力度可谓不小。如果联系调控新政5个月以来的市场情况，则可以发现房地产调控的决战时刻已经来临。　　房地产调控新政让商品房销售价格有短暂的环比下跌，但是从7月开始即已经止跌。尽管遏制房价过快上涨的目标已经达成，但是没有达到房价明显下跌的预期。目前的“金九银十”销售旺季又让许多地方重现抢房现象，价格调控难度加大。房地产调控关键在于稳定房价预期，但如果没有实质性的价格下跌，那么改变上涨预期的目的就难以实现。因此，更铁腕的调控政策势在必行。　　目前A股中的银行板块和房地产板块都处在估值低点，无论是绝对价格还是相对估值水平都具备吸引力，但是在调控政策重压之下仍然难以翻身。不过，并不是所有人都因房地产调控而感到悲观。早在两个月前，摩根士丹利经济学家王庆就对《第一财经日报》表示，调控压力最大的一线城市商品房销售面积占比并不大；而保障性住房面积的加大则会抵消商品房增长放缓的负面影响，甚至带动有关的上游产业链。　　从9月份公布的数据来看，保障性住房的建设已经在加快。高盛高华证券在近期的报告中称，除了改善中低收入人群的生活质量之外，监管层还希望通过保障型住房建设来推动持续投资，因为商品房市场的调控政策已经导致销售均价前景不明朗，进而致使开放商新开工进度放缓。报告认为，保障性住房建设将成为一个可能带来显著支撑的独特领域。　　在监管层推动下，保障性住房建设目标的完成率将不断提高，从而带动其上上游的水泥、钢铁、建材和建筑类行业。房地产行业受到的带动很小，因为除了万科之外很少有房地产公司表示对保障型住房有兴趣。　　根据高盛的估算，在保障性住房目标完成率为50%的情况下，2010年的水泥过剩供应将为700万吨，而当保障性住房目标完成率为70%时，则转变为供应短缺700万吨。这种供需的转变还可能发生在其他行业，并带来诸多影响。

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