潘石屹解读房产国十一条 增加供给是降房价根本

潘石屹解读房产国十一条 增加供给是降房价根本 更新时间：2010-1-13 4:52:43 　　昨天国十一条公布后，SOHO中国董事长潘石屹逐条进行了解读，他称其实这是一份很全面的文件，共有十一条，可简称国十一条。　　增加普通商品房供给　　加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。　　潘石屹解读：要“促开工、促上市”。市场上没有房子供应，说什么降房价都是白搭。这条与以往政策要严控投资规模相反。　　增加住房建设用地供应　　增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。城市人民政府要重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划。　　潘石屹解读：这条最重要。“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率”。要增加土地的供应了，巧媳妇难为无米之炊。　　二套房贷款首付至少40%　　加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。　　潘石屹解读：第二套房贷款首付款比例不得低于40%。几年的观察，按揭的成数和利率对房地产的需求影响最大。“首付”已经成为了流行语了，大家都在凑“首付”，如果提高首付比例。大家又要多凑几年了，购房的需求自然就降下来了。　　严格执行差别化税收政策　　继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。　　潘石屹解读：实施起来比较难。有过许多文件，上世纪90年代初曾有过按有地毯和没有地毯来区别。后来按面积，有过120平方米；120平方米正负20%；90平方米等。　　防止境外“热钱”冲击市场　　加强房地产信贷风险管理。金融机构要严格执行信贷标准。人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。　　潘石屹解读：“加强房地产信贷风险管理”，这几乎每次出台的文件中都有。“防止境外热钱冲击我国市场”是需要特别留意的新问题，全世界的利率都很低，几乎是零。如果中国继续宽松的货币政策，很可能有热钱冲击的可能。那时炒房地产就不只是国内的资金了。　　查处捂盘惜售囤积房源　　继续整顿房地产市场秩序。加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，加强对闲置土地的调查处理。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处价格欺诈、哄抬房价等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。　　房企明码标价对外销售　　进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要探索土地出让综合评标方法。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。　　潘石屹解读：第六条、第七条全是针对房地产商的。只要政府增加土地的供应，这些囤地、惜售的房地产商会亏上血本的。根源在于土地供应不能满足市场的需求。　　各种信息要及时发布　　加强市场监测。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。　　潘石屹解读：要增加信息的透明度。市场上不知道未来会有多少地，购房人不知道会供应多少房。没有权威的数据。信息透明了，对市场走势很重要。　　解决低收入群体住房难　　力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。　　中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准。　　潘石屹解读：第九、十条是加快推进保障性安居工程建设的。文件中把廉租房提到了重要地位。对低收入的家庭廉租房比经济适用房更现实。　　省级政府对市场稳定负总责　　进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责。各地要抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。国务院有关部门要加强检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督察。　　潘石屹解读：第十一条是要落实地方各级人民政府责任。前十条都要政府去实施。

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