文：黄静丽律师 （首发：公众号“法律微观”，作者作品，不得侵权使用）

是否可将不具有防水功能的卧室、厅堂等其他功能房改建为洗手间？是否可以在非承重外墙上开门或开窗？是否可以将露台改建成阳光房？是否可以外扩阳台或卧室？是否可以改变房屋外观？业主或住宅使用权人想要对房屋进行改造，法律法规层面有什么要求呢？笔者将通过系列文章，逐一分享。

Part 1

一、不得封闭入户花园改建成阁楼。

梁晓平在购买房屋时，赠送有入户花园。后梁晓平将该入户花园封闭起来改建成阁楼并向上延伸至袁兵房屋的厨房外墙。小区所在物业向梁晓平发出《整改通知书》，提出梁晓平存在擅自对入户花园进行结构搭建、擅自封闭花园外立面的违章改建行为，违反装修管理规定，依据《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定，不得擅自搭建建筑物、构筑物，不得改变住宅外立面，在非承重墙上开门、开窗，物业服务中心为维护小区的整体规划，外立面的统一及房屋的质量结构安全，梁晓平尽快安排恢复整改。

案例：袁兵、梁晓平相邻关系纠纷一审民事判决书(2020)粤1971民初30348号

Part 2

二、违建阳光房被拆除

2018年3月19日，深圳市盐田区规划土地监察局向涉案房屋业主作出《责令停止（改正）违法行为通知书》，责令业主自行拆除在涉案房屋空中平台上加建的临时建筑物，此时阳光房尚未建造完毕。后阳光房因违建被拆除。

案例：深圳市领域物流有限公司、徐群生装饰装修合同纠纷二审民事判决书(2019)粤03民终33750号

Part 3

三、不得在外立面打洞安装广告、加装遮雨棚、改动公共管道

王东亮、田凤仙确认其存在在外立面打洞安装广告、加装遮雨棚、改动公共管道的行为，但主张其上述行为经过城投公司、城投东莞公司的同意，王东亮、田凤仙提交了《装修申请表》、装修申请材料、《装修许可证》、聊天记录等证据予以证明。其中《装修申请表》中申请装修项目“招牌安装”被划除，其他证据亦无法体现城投公司、城投东莞公司同意王东亮、田凤仙进行外立面打洞安装广告、加装遮雨棚、改动公共管道等行为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，王东亮、田凤仙提交的证据未能形成完整证据链证明其主张的事实，应承担举证不能的法律后果。根据《广东省物业管理条例》第五十五条：“物业管理区域内禁止下列行为：（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；（二）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；（四）破坏或者擅自改变房屋外观；（五）违法搭建建筑物、构筑物；（六）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（八）损毁树木、园林；（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；（十）乱丢垃圾，高空抛物；（十一）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；（十二）法律法规和管理规约禁止的其他行为。物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合”的规定，王东亮、田凤仙在外立面打洞安装广告、加装遮雨棚、改动公共管道的行为违反了上述规定，城投公司、城投东莞公司作为物业服务企业，要求王东亮、田凤仙进行整改，并无侵犯王东亮、田凤仙的物权。

案例：王东亮、田凤仙等物权保护纠纷民事二审民事判决书(2021)粤19民终10361号

Part 4

四、不得安装玻璃窗户围蔽阳台

本案争议焦点为麦想汉将间隔阳台与客厅之间的玻璃趟门、阳台原有护栏予以拆除，并安装玻璃窗户围蔽阳台的行为是否违反《前期物业服务协议》及其附件约定内容。

根据双方确认的房屋原状以及麦想汉装修后的图片可见，麦想汉将间隔阳台与客厅之间的玻璃趟门、阳台原有护栏予以拆除，并安装玻璃窗户围蔽阳台，该行为实质是将房屋原有的客厅延伸至阳台，原阳台的使用功能已改变为客厅的一部分，属于改动房屋格局。麦想汉该改造行为必然改变原阳台的承重力，如若大楼内每家每户均将客厅延伸至阳台，必然影响大楼的承重结构，存在不可控的危险因素。麦想汉的行为违反《房屋装修管理规定》中关于不得破坏大楼房屋整体外观、损坏房屋承重结构，对阳台等进行违章搭、占等禁止性约定。

案例：麦想汉、江门市天元物业管理有限公司合同纠纷民事一审民事判决书(2021)粤0704民初4471号

Part 5

五、拆除违法搭建的建筑物、构建物雨棚

原告作为案涉物业服务公司是否有权主张拆除被告在公共区域搭建构建物。按照双方约定，原告作为物业公司有权对小区内业主对公共区域私搭乱建进行管理，另管理规约明确约定了禁止业主“损坏或者擅自占用、改建物业共用部分”。依据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第四条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”的规定，原告有权请求被告拆除在公共区域搭建的建筑物。

法院判决被告肖雅迪应于本判决生效后三十日内将门廊平台上方墙体搭建的建筑物、构建物雨棚(铝合金和玻璃)拆除，将门廊平台恢复原状，恢复原状产生的所有费用由其自行承担。

案例：广东龙光集团物业管理有限公司碧海阳光分公司与肖雅迪排除妨害纠纷一案民事一审判决书(2020)粤0513民初1193号

Part 6

六、拆除花园内私自搭建房屋

根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证……”，原告高波在花园内私自搭建房屋行为并未按上述规定办理建设工程规划许可证，且也已经被东莞市沙田镇人民政府告知要求其拆除。

案例：高波与碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司东莞沙田分公司物业服务合同纠纷一案民事一审判决书(2019)粤1972民初20740号

Part 7

七、不得将内开入户门改成外开门。

胡广勤擅自将开发商设计的内开入户门改成外开门，占用了共有部分，侵占了公共空间，妨碍了公共通道的通行，给王金兰、于世明及他人的通行造成不便，且存在一定的安全隐患，故法院支持，王金兰、于世明要求胡广勤将进户门恢复至内开门的诉请。

案例：胡广勤、王金兰等相邻关系纠纷二审民事判决书(2021)苏05民终12702号

Part 8

八、不得在非承重墙上开设入户门

李英辉上诉称所拆涉案房屋入户门的墙体并非是承重墙，并不危害建筑物的安全，但其未经有关城市规划部门同意,对自己的房屋进行装饰装修时，擅自在非承重墙上开设入户门，改变建筑物规划许可的入户门朝向，违反了《住宅室内装饰装修管理办法》第六条“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗……本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准……”之规定，使建筑物存在安全隐患，给居住在同一楼层的吕振科的生活带来不便，法院判决李英辉将入户门恢复原状（由坐东朝西改为坐北朝南。

案例：李英辉、吕振科相邻关系纠纷二审民事判决书(2020)冀01民终1244号

Part 9

九、不得在露台（楼下邻居房屋楼顶）上铺设地砖并占有使用

根据法律规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。根据原告提供视频等证据能够证明，通过公共楼道可以前往案涉露台，该露台不具有构造和利用上的独立性，被告亦未提供证据证明该露台系被告专有部分，故该露台属于建筑区划内的业主共有部分。而被告未经该楼栋业主的同意及相关部门审批，擅自在露台上铺设地砖并占有使用，有可能对原告及该楼栋业主的住房安全和该露台的使用功能产生妨害；且被告的上述搭建行为亦超出了其正当行使房屋所有权的权利界限，所占用的空间不属于其产权登记的权利范围内，属于建筑区划内的业主共有部分，属于违章行为。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等擅自占用建筑区划内属于业主共有的绿地、道路、其他公共场所、公用设施、物业服务用房或者改变其使用功能，当事人请求排除妨害、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。现原告作为与被告相邻房屋权利人要求被告排除妨害，将露台恢复原状的主张符合相关法律规定，故对原告的该项诉讼请求依法应予以支持。

案例：王虹、范宇婷等排除妨害纠纷民事一审民事判决书(2022)辽0106民初4742号

Part 10

十、擅自改造烟道导致邻居家漏雨，需承担赔偿责任。

烟道为民用住宅的公共部位，所有业主均应对公共部位进行合理使用。上诉人居住涉案住宅楼顶楼，漏雨发生期间在楼顶搭建建筑，并对烟道进行了改造。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。上诉人在楼顶搭建建筑的行为不符合建筑使用规定，上诉人改造公共部位烟道亦超过了合理使用公共部位的必要限度。上诉人认为被上诉人改造烟道导致自家漏雨，造成被上诉人自家损失，本案烟道竖向三层、四层、五层均出现了所在层烟道口的漏雨，被上诉人家中受到漏雨的严重损失应当为楼顶大量雨水进入建筑烟道所致。上诉人在楼顶搭建建筑、改造烟道，是大量雨水进入烟道的直接原因，对被上诉人的损失，上诉人应当承担责任。

案例：陈某某、杨某某财产损害赔偿纠纷二审民事判决书(2020)辽01民终11763号

隔热门窗

高档门窗

高档门窗

铝合金门窗