导语根据中国建筑防水协会的统计数据，目前我国房屋的平均渗漏率约为 65%[1]。在建筑质量问题投诉中，渗漏问题最为普遍，占司法案件的 25%~35%，仅次于结构安全问题，不仅造成经济损失，降低居住舒适度和幸福感，长期更损害结构耐久性，埋下了安全隐患。现在住宅使用的门窗，作为重要的建筑外围护结构，由于技术复杂且从国外引进时间不长，现阶段仍然存在设计、施工、原材料质量参差不齐的情况，导致其渗漏问题十分突出。如 2019 年，“利奇马”、“米娜”台风导致上海某住宅超 80%的门窗渗漏，整改耗时一年多。住宅门窗渗漏投诉频发，搞清门窗渗漏原因并提出对应的解决方案，势在必行。

01

门窗渗漏现象及原因分析

门窗渗漏问题可分为两大类：一是门窗安装洞口渗漏，二是门窗本体渗漏。门窗本体渗漏又可分为开启扇渗漏、型材拼接缝渗漏及固定扇渗漏。下文将结合具体工程实例，对上述几种典型的门窗渗漏问题进行详细剖析。1.1 门窗洞口渗漏近年来，上海积极推动装配式建筑及高性能成品门窗的应用，其中门窗安装普遍采用钢附框。然而，由于墙体构件的尺寸加工存在偏差，部分洞口需设置多道钢附框，导致门窗安装会形成附框与建筑主体间的缝隙（预埋附框除外）、多道附框间的接缝以及附框与主框间的接缝。门窗洞口典型节点构造见图 1—4，渗漏实例照片见图 5—6。

图1 预埋附框门窗节点图

图2 主框与主体结构连接节点图

图3 后置附框门窗节点图

图4 预埋+后置附框门窗节点图

图5 门窗洞口角部渗漏图6 门窗洞口下部渗漏

门窗洞口渗漏主要原因总结如下：

1）附框或主框与建筑主体间的缝隙，因未使用防水砂浆进行完全密封，尤其是固定铁片处，导致雨水从这些缝隙处渗入。2）附框与主框间的缝隙，因聚氨酯泡沫填充不密实，留有孔洞，或填充溢出部分切割粗糙，表面孔隙大，加之外部未采用密封胶密封，造成雨水渗透。3）密封胶打胶前，未进行粘结性和相容性测试，或未对基面进行有效清洁及处理，导致密封失效，为雨水渗入提供了通道。

1.2 门窗开启扇渗漏上海地区土地资源紧缺，住宅多为高层建筑，按DG/TJ 08—2242—2017 《民用建筑外窗应用技术规程》[2]中第 3.0.8 条的规定“七层及七层以上民用建筑不宜采用外平开窗”。因此，高层住宅多采用内平开窗或内开内倒窗，而低于七层的多层住宅和别墅多采用外平开窗，阳台门多采用推拉门或提升推拉门。典型节点构造见图 7—8。

图7 内平开窗开启扇节点图

图8 推拉门节点图

开启扇渗漏的实例照片见图 9，渗漏主要原因总结如下：

图9 开启扇渗漏示例

1）开启扇五金件未调节到位，扇与框间隙过大，防水胶条未能压实，失去密封作用。2）开启扇面积大，但锁点少或锁点与锁块搭接量不够，在风压作用下易致锁点松脱、开启扇产生局部较大形变，造成雨水渗漏。3）防水胶条变形、断裂或脱胶，导致与胶条连接部位存在缝隙，引发渗漏（图 10—13）。

图10 开启扇框防水胶条安装示意图图11 开启扇框防水胶条断裂照片

图12 开启扇框防水胶条老化脱胶照片图13 开启扇框防水胶条老化变形照片

4）排水孔防风帽缺失，雨水在风压作用下倒灌。5）室外侧窗台无泛水设计或排水孔离窗台太近，导致排水不畅，雨水越过防水胶条进入室内侧。推拉门渗漏的实例照片见图 14，常见渗漏原因总结如下：

图14 推拉门漏水照片

1）阳台装饰完成面过高，堵塞推拉门排水孔，排水受阻导致水倒灌进入室内。2）门框组装时，端部防渗胶片缺失或不适配，导致外腔积水通过端部缝隙进入室内侧。3） 俩门扇交接处下口未设置防止雨水进入室内侧的止风块，风压过高时雨水直接从室外侧进入室内侧，形成倒灌。

1.3 门窗型材拼接处渗漏铝合金门窗的型材拼接方式主要有 45°角拼接和十字/丁字型拼接，典型节点构造见图 15—16。型材拼接渗漏实例照片见图 17—18，渗漏主要原因归纳如下：

图15 铝合金门窗45°拼角工艺图

图16 铝合金门窗十字型梃拼装工艺图

图17 型材45°拼角漏水照片图18 型材丁字型拼接漏水照片

1） 组角工艺不佳，未使用断面密封胶处理拼接面，组角胶灌注不饱满，致使拼接产生缝隙，雨水从缝隙处渗入室内。2）窗框在运输或安装过程中发生变形，型材拼接处裂开，断面胶失效，后续未及时修复并重新密封。

1.4 门窗固定玻璃部分渗漏门窗固定玻璃部分一般采用玻璃压条在内侧安装固定，并利用内外侧密封胶条密封，典型节点构造见图19。该部位渗漏的典型实例照片见图20，渗漏主要原因归纳如下：

图19 门窗固定扇节点图

图20 门窗固定扇渗水照片

1） 型材未设置排水孔，外部雨水渗入后无法排出，最终从室内侧玻璃压条处渗出。2）型材排水孔外未安装防风帽，在风雨作用下，雨水从排水孔倒灌进入型材腔体内，并经由室内侧玻璃压条处渗出。3）室外侧窗台未做泛水或排水孔离窗台太近，导致排水不畅，雨水倒灌进入型材腔体内，同样自室内侧玻璃压条处渗出。

02

门窗渗漏解决措施

2.1 设计方面门窗设计应综合考虑地理位置、周边环境、建筑自身特点、使用需求及经济技术条件，并应符合相关规范的规定。性能指标要求应根据结构计算、节能、绿色建筑及声环境要求等确定，反复启闭设计要求根据门窗的设计使用年限和预期使用频率确定。具体要求如下：

1）主要受力部件如门窗框、扇、拼樘型材的壁厚需通过计算或试验确定。2）外窗防水应采用等压原理进行设计，合理设置排水孔和等压孔，排水孔的位置、尺寸大小等应满足排水要求；玻璃的镶嵌宜采用干法密封，转角处防水胶条宜使用定型胶条。3） 窗框与活动扇中间的胶条与型材的搭接量要符合要求，并充分考虑胶条受力变形的影响。4）室外装饰装修面不应妨碍门窗的正常开启，不应堵塞排水孔；窗台应做泛水，与排水孔的高差保持在 20 mm 以上。5）外墙窗口应根据要求做好滴水槽和鹰嘴，滴水槽的宽度和深度大于 10mm。

2.2材料选用

选用的型材、玻璃、胶条、密封胶等必须具备检验报告、产品合格证、质量保证书，并符合门窗设计标准，具体要求如下：

1）中空玻璃采用双道密封，第 1 道密封采用热熔型丁基密封胶，第 2 道密封采用聚硫或硅酮类中空玻璃密封胶。2）外窗用五金件应满足安全、适用和耐久性要求，并应符合相关标准。3）用于安装玻璃的密封材料应选用橡胶密封条或硅酮密封胶，胶条应采用三元乙丙橡胶、硅橡胶等橡胶类制品，密封毛条应采用夹胶硅化毛条，嵌缝填充应采用中性硅酮密封胶。4）框扇四周的密封胶条必须连续密封，转角处切90° V 形口（不得断开），并采用专用胶水粘接，不得出现硬结现象（会导致胶条回弹性能丧失）。每个框扇密封胶条只能有一个对接点，采用 45°角粘接，并预留至少 8 mm 的变形余量。装配后的胶条不应出现脱槽现象。5）采用专用角胶进行角部连接，或采用无缝连接工艺，如采用橡胶注胶工艺生产的整框胶条；闭孔海绵结构的三元乙丙胶条，角部进行直接折弯安装。6）室外侧设置防水透汽膜，有效阻止雨水沿着墙体向室内渗漏，保证窗洞口的水密性；同时，可以排出墙体内的水汽，避免保温层被水汽润湿而失效。室内侧设置防水隔汽膜，防止水汽渗透进入室内，避免室内侧门窗周边潮湿发霉。

2.3 加工制作

门窗加工制作应依据设计图纸及相关技术规范进行，确保连接牢固、密封良好。紧固件就位平正，并按设计要求进行密封处理。门窗下框不宜开设贯通型安装孔，如开设应采取有效的防水措施。加工制作过程中应注意以下几点：

1）严格控制型材尺寸偏差，确保型材拼接的平整度、缝隙符合相关标准要求，组角胶密实，角码、角片齐全，确保整框的强度和刚度。

2）型材拼接面采用断面密封胶密封，确保断面防渗胶片尺寸适配，无漏装。

3）防水胶条应平整连续，转角处应嵌填紧密，不应有松脱凸起；胶角和胶条接头处不应有收缩缺口。

2.4 安装施工及监管

施工前编制专项方案，结合规范及工程特点，经审批执行。技术交底应确保工人理解施工流程和质量控制点。通过样板施工，经淋水试验合格后，方可进行大面积施工。如有整改，整改措施应在新的门窗专项施工方案中体现。淋水试验可参照 JG/T 211—2007《建筑外窗气密 水密 抗风压性能现场检测方法》进行。

门窗施工监管要点如下：

1）门窗洞口采用防水砂浆密实填嵌，注意连接铁片及细小缝隙等薄弱环节的强化。发泡剂与密封胶的施工工序要准确无误，施工前确保型材表面洁净。先在外侧施打密封胶，要求胶体连续、光滑、饱满，无气泡、开裂和脱胶现象，待密封胶固化后，再从内侧填充发泡剂。条件允许时，建议使用防水雨布对各接缝处进行遮盖处理。2）确保窗框安装稳固，避免窗框变形与开裂；底框固定用螺钉需带胶，工艺孔需密封处理；排水孔外侧须安装防风帽，窗扇外侧胶条留豁口以维护等压腔效应。安装完成后，应在型材拼接处补打榫口自流胶，增强型材断面密封性能。3）五金件定位精确，锁点及锁块数量、锁闭状态符合设计要求，固定五金配件的螺钉均需带胶安装。在交付使用前，需彻底清理门窗槽口及缝隙中的杂物与松动砂浆，对五金件系统进行全面精调，确保门窗闭合紧密、排水系统通畅。

2.5 维护保养

门窗供应商需提供详细的使用说明书及维护保养手册，内容包括产品型号、特点、性能参数，门窗开启和关闭的操作方法，外窗使用注意事项、容易出现的问题及防范措施，门窗日常清洁、维护、保养要求。开发商在房屋交付给小业主时，有责任传达上述信息，并对物业人员进行相应培训，以确保门窗的正确使用与维保，及时发现并解决质量问题，保障门窗安全可靠。具体维护保养措施包括：

1）定期检查门窗防水配件，一旦发现密封毛条、胶条、密封胶有老化、破损或脱落迹象，及时更换。导轨需定期加机油润滑，五金配件如有松动或锈蚀，应及时维修或更换。2）门窗表面严禁接触腐蚀性物质，日常清洁推荐使用清水或中性洗涤剂，清洗后立即擦干水分。3）定期检查门窗排水系统，及时清理堵塞的排水孔，确保排水顺畅。

03

结语

住宅门窗渗漏问题是长久存在的难题，其根源广泛涉及设计、材料选型、加工制作、现场安装及后期维护等多个环节。渗漏的具体位置及途径各异，要求我们在分析原因时，必须结合专业的检测诊断方法。本文通过分析真实案例中不同的渗漏现象，揭示常见的渗漏原因，旨在为解决门窗渗漏问题提供针对性的技术指导，确保整改措施精准有效。

针对渗漏问题，本文全面审视了工程各阶段，明确了各环节的质量控制要点与解决方案，着重强调了全过程质量监管的必要性。通过样板方案验证和竣工前淋水试验测试，我们能在早期识别并纠正潜在问题，显著提升门窗工程的整体质量，降低其渗漏风险。

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