你好，我是成都房九爷；一个从事房产投资行业多年的资深投资专家。也是你寻找多时的买房军师，目前已为10000+人提供了买房最佳解决方案。我不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！我只为你提供最实用的解决方法和建议。

以下内容精选至会员提问：

提问：咨询一下，我现在有两套房子，一套全款，一套按揭，都在金牛区，全款在二环内出租，租金够天回镇这边的月供，两个小孩，大的读大学，大一把户口迁入成都学校集体户，我和小的户囗本月才迁入成都，主要为小孩明年到成都读初中，现在有几个咨询下

1两套房子面积小，二环内是沙湾现代城，套二面积80平，另一套在天回镇小套三86平，现在想入手一套大点面积套四，在一百二三左右，因两套都在北边，想在南边或东边入手，不知小孩以后在那边上班。

2听说大的小孩迁入成都满两年可买，全成都都可买吗

3手上现没积余，想把全款那套做抵押代作首付可行，家庭收入年在二十万左右，这样是不压力太大。

4小孩在上学，贷款要父母作为共同借款人，好操作不，

5还是等兩年孩子参加工作再买，等两年又怕成都房价涨太多

回答：1、你们现在名下已经有两套房子了，如果用你们的名义只能考虑法拍，其他没有办法。如果你的小孩已经满18岁，又有成都的购房资格，那是可以买的，但是因为还在读书，所以肯能贷不了款。如果要贷款只能你们做担保，但是这个银行可能会看你们的负债，如果你们负债过高，就怕银行不给你批房贷（这个在之前一定要向银行核实清楚）。2、不是户口迁入成都，就能在成都任何区域购买房子，具体能购买哪些区域的房子，等下面我会发一张表给你看一下。3、如果抵押全款房，再以儿子的名义按揭一套，这样要供3套房子的房贷，年收入20万左右还是有压力的，所以这里一定要做好自己的资金预算。4、这个问题我在第一个问题已经回复你了。5、无论是刚需买房，还是房产投资，都要在自己的能力范围内操作，如果你现在觉得没有压力，完全没有问题，那就可以早点买，如果你觉得有压力，我建议你可以缓一下。

会员提问：想在年前卖掉自住房源换到锦江区学区房去，娃娃明年9月1日上小学。请指点怎样才能在年前以合理的价格卖掉？

1、房屋情况：位于高新西区合景泰富万景峰小区33楼，建面79平，使用面积180平，6室3厅双卫类跃层，一楼为开发商精装修，二楼在开发商交付自带墙梁柱的基础上，进行铝合金材质阳光房的围建，并做内装。（因男主人为绿地某项目工程负责人，所以设计、材料、施工属于优质，后附贝壳平台链接内有照片）。

2、带看情况：此房于9月中旬挂到贝壳，26日开始让中介带看，前期带看一周就近20组，并在9月底有准客户出价166万没有卖，和心里价位相差几万。想再看一波国庆行情。但受增值税满五影响，看房人数骤降，（此房满五唯一）按理说应该不受影响。但11月看房人数少的可怜，中介反馈回来的信息：“房子都看的起，就是出不起价”出价多在140～150之间，和目标价位悬殊太大。搞不懂为啥子？

3、目前房源投放平台：贝壳、安居客、小中介（大唐、恒翔、小熊），抖音广告区域定向投放2次，除了以上途径还有没其它的平台进行推广，来提高带看量？

回答：第一、今年因为受疫情影响，导致经济并不是太好，尤其是在年后，很多人为了盘活资金，都选择卖房，甚至很多比较急的，低于市场价很多都卖了，这样一来，就导致今年卖房市场并不是很好，所以今年要想卖个好价钱，还是有一定困难的。第二，我总结了一些卖房的方法，你可以借鉴一下：

如何快速卖出的你的房子？

我在此归纳一下

刚开始挂小区最高价，然后一次性把降到底，记得中介打电话过来不要一次次让，中介会套你话，你见到真实客户再谈。

电话里不要轻易松口，一松口中介就会用这个价格继续砍。

见到真实客户，可以表达出诚意，让对方先出价。

卖房

一是要清房，不要有租客，创造看房条件。

二是简单装修，让房子明亮些。

三是许诺中介卖房给iphone11手机，中介对苹果手机是毫无抵抗的，全心帮你带客户，帮你说话。

四是配50把钥匙，把所有中介都发一把。

五，找到附近100个中介，把有可能帮你卖出的中介拉成中介微信群，你当群主，只要有带看就发红包。保持群热度。

所有这些只能锦上添花，不能雪中送炭。

卖房主要看大势，现在市场不好，只能用尽上述方法，来做助力。

提问：

1.建设路附件改善型住房，保利康桥（334平米，1000万，均价3万)和世茂玉景湾（282平米，700万，均价2.5万），买哪个比较好，为什么

2.别墅:万科五龙山（新都，配套好一点，630平米，1400万)，和龙湖长桥郡（新津，地铁口花园站就在门口，800多平米，900万，环境好，便宜，就是远），本人长期在建设路，买哪套比较好，为什么

回答：1、保利康桥好些，因为它属于纯板式建筑，位置也属于三板桥版块，成华区未来的商务中心，世茂玉景湾除了临河是特点，周边的配套一般，而且周边老小区也很多。2、从投资角度来说，2个都没有什么投资价值。从区位来说，万科五龙山的位置要稍微好一点，毕竟离主城区近。最后自住的话，还是要看你更喜欢哪一个，我们只能从区位上来给你判断和建议。

提问：房九爷好 我目前是这样 名下有两套房 一套是在雅颂居一期临街 另一套在凯德风尚自住 都是套二 90平左右。前一套商贷95折 贷款60万 一套公积金贷款35万。目前，打算出售一套 想改善下 计划买一套180以上的房屋改善下最好带学区。但看了一圈觉得有点预算不够。预算约450以内

我目前打算，由我老婆家里有套老破小 在太升北路 80平 打算出售来解决资金缺口问题。不知是否合适？

现在困惑：

1.是现在是否好时机？

2.在哪个区域比较合适。

3.我看到温江金河谷有几套房不知你觉得该区域有无跑赢大盘的可能性？

4.我母亲有套房在龙湖翠微清波1期130 想换套房挨着我近一点 但他们都65岁了 贷款有点困难 不知有没区域适合我这样的需求？

回复：出售老破小来解决资金问题，这个是可行的，毕竟老破小从长远看是没有什么价值的。另外，买房和卖房都是成正比的，你能卖个好价钱，在买的时候也没有什么优惠可捡。今年因为疫情原因，导致今年的卖房市场不是那么好，但是买房市场却能享受很多优惠，所以今年卖房不是好时机，而买房确实。至于哪个区域适合，改善，重点还是根据自己的需求来，学区的话，成都重点关注，锦江，青羊，高新。你说的是世豪金河谷吗？这个盘从位置来说，跑赢大盘是没有问题的。最后，因为你住在凯德风尚，要想自己和父母近一点，又想考虑学区，还是只有关注青羊区，不过180平，这个可能需要自己花时间去找合适的房子。

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