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一、片区介绍

唐冶片区，规划范围为北起胶济铁路，南至经十东路，西至绕城高速东环线，东至围子山，总用地面积21.40平方公里。城乡用地总面积2140.47公顷，其中建设用地面积1656.34公顷，城市建设用地面积1644.26公顷;非建设用地484.13公顷，占总用地22.62%，主要是水域、其它非建设用地(生态休闲用地)。片区主导功能为以文化创意、医疗康体、体育休闲等现代服务业为主导的宜业宜居的城市新区。

二、片区交通

唐冶片区的交通可以总结为“三横五纵”，经十路、世纪大道、飞跃大道、龙凤山路、唐冶西路、唐冶中路、唐冶东路、围子山路以及片区内的各条小路均已修建完成，片区内的交通状况对比目前在售的雪山和张马以及新东站片区都更加成熟和完善。

R2线目前正在修建，预计今年年底通车，R2线与马上投入建设的M3号在彭家庄站换乘，M3号线在唐冶片区除彭家庄站外还将设立程家庄、唐冶站以及唐冶南站，M3号线建成后，玖唐府和高铁城距离地铁的距离将会大大缩短。

三、商业配套

唐冶片区商业配套非常丰富，沿世纪大道两侧均为商业和产业的规划，有目前已经建设完成的首创奥特莱斯、玖唐府、高铁城已经龙湖景粼原著均有商业配建，此外唐冶的南侧鲁商凤凰广场已经基本建设完成，济南最大的麦当劳汽车穿梭餐厅已经确定设立在鲁商凤凰广场。贵和商业团队也将在鲁能泰山七号打造商业综合体。除以上提到的商业综合体外，产业集群的规划也非常多，例如浪潮产业园、银丰产业园等等。

在售项目：

下图为唐冶片区规划图，为了方便大家能够直观的感受唐冶片区目前的发展现状，我们将唐冶片区正在建设或者已经建设完成的项目在规划图中进行了标注，下面的规划图黄色为住宅用地、红色为商业用地、紫色为医疗用地，绿色为公园或绿化规划用地，从下图中我们可以明显的看出，唐冶片区的南部（世纪大道与经十路之间）已经基本建设完成，且住宅均已交付，目前仅剩两块住宅用地；唐冶中间部分（世纪大道与飞跃大道之间）目前住宅地块基本都是在售状态；唐冶北部（飞跃大道与工业北路之间）目前所有的业态均处于待开发状态。也就是说，唐冶片区从南向北发展到现在整个片区已经即将完成2/3的建设，未来几年唐冶的中部以及南部将趋于成熟，建设项目将集中在在唐冶片区的北部。

以上是整个片区的基本情况，下面我们将简单描述唐冶片区在售项目：

A：玖唐府

玖唐府是由中骏、龙湖、万科、金地、平安不动产五家开发商联合开发的项目，项目位置在世纪大道与龙凤山路交汇处的东北处；交通非常方便，世纪大道连接高新与章丘，龙凤山路连接工业北与经十路；学校目前尚未签约，项目交付后将划片入学，最近的学校为唐城小区的唐冶小学，唐冶小学为省实验教育集团代管学校；整个项目最为知名的是户型设计，目前在售的户型有128、145、160三种户型，户型图分别如下：

128的好楼层价格在15500左右，部分特价楼层13500左右，所剩房源不多，大户型的价格在15000+；全部为精装交付，精装标准比较高，包含全屋壁纸，但是改善型的大户型层高只有两米九，全部窗户为塑钢而不是很多刚需盘都已经用上的断桥铝实在是有点说不过去；项目交房时间一期为今年七月份交付，二期今年年底交付；交付后使用万科物业，物业值得信赖，绿化龙湖负责，也不错。

玖唐府主打的是品质，从起初入市的17000+的价格一直降价到现在，抛去成本，部分特价房源的性价比还不错，其实这些购房者都了解，大部分最终没有选择玖唐府的都是因为学校问题。

B：龙湖九里晴川

龙湖九里晴川的位置在鲁能泰山七号一期的正北侧，保利和唐悦色的正南侧，西侧紧邻龙凤山路，北侧近飞跃大道，距离R2线彭家庄站2.2公里；项目小学签约山东省实验学校兴元小学，与鲁能泰山七号为同一所小学；项目共分为两种产品，高层、小高和叠拼，目前在售的户型有小高层121、127两种户型和叠拼169、256、296、298、330五种户型，户型图分别如下：

九里晴川的高层中有几栋安置房，具体安置的对象目前没有查到，高层的公摊也非常大，楼间距并不大，小高层楼间距只有不到四十米，地上203个车位，是值得大家注意的，另外简装修的标准也就不需要期待了，不过龙湖的叠墅区绿化肯定是不错的，这个盘更加建议大家选择叠墅而不是住宅。

目前小高层的售价在13000左右，叠拼均价在20000左右。

C:鲁能泰山七号三期

鲁能泰山七号三期的位置在飞跃大道和唐冶中路交互处的西南侧；交通便捷性还不错，5分钟可以到达R2线彭家庄站；小学已经签约省实验学校兴元小学，初中直升绿地城的历城二中教育集团初中；从以往的交付来看，小区内部绿化和品质都不错；目前在售的户型有：96、108、116、128、140五种户型，户型图分别如下：

鲁能泰山七号三期分为东西两个地块，西地块的容积率为2.4，全部为精装交付，价格约1.5万+；东地块容积率为2.7，全部为毛坯交付，户型只有96、108、116、128四种户型；140的户型仅存在于三期东地块的精装洋房中，价格范围15500-17000；鲁能的精装也不错，全屋壁纸，断桥铝窗、新风系统；户型设计也不错，116的户型南北都有半封闭阳台；只不过鲁能的物业确实差点意思，鲁能领秀城就有业主要求换物业的事情；项目交付时间为2021年的6月份。

前两天刚开盘了毛坯产品，开盘价格相对宣传价格要高，性价比高的房源很少，有意向的可以关注一下价格合适的房源，那些96户型单价超过13000的简直太离谱。

D：高铁城

高铁城并不离高铁站近，之所以叫高铁城是因为这个项目是由铁投和蓝绿双城共建的项目。高铁城的位置在世纪大道与唐冶东路交互处的东北侧，首创奥特莱斯的东临；项目南侧临世纪大道，交通比较方便，唐冶内部道路规划的还不错，项目距离R2线彭家庄站距离约1.75公里左右；高铁城项目与历城二中教育集团完成小学签约，但是学校尚未开始建设；很多关注唐冶房子的人都了解，高铁城算得上唐冶片区小高层产品中的品质的标杆，全部3米层高，高层公摊24%左右，小高层公摊15-20%；高铁城在实体楼上均有样板间，小区内部也建成了示范区，绿化水准很高，实体样板间内的精装和窗户面积都不错，小区西侧的河道景观已经修建完成，整体的环境很好。项目在售的户型有94-103、119-132、128、146-153、177-179五种户型，户型图分别如下：

高铁城的交付时间算比较早的，2021年的5月份之前精装修就可以完整交付，去年开盘的时候项目所有的楼都已经基本封顶。项目交付后物业为绿城物业，绿城物业的口碑一直很好。

价格，高层103的户型总价在150万以内，房源很少，小高层户型价格都在15000+，对比周边的小高层，这个盘的品质性价比不错。

E：远洋天著春秋

远洋天著春秋的位置在世纪大道与围子山路交汇处北一公里路东；交通主要依靠围子山路和世纪大道，距离R2线彭家庄站2.5公里左右；目前学校尚未签约，但是按照距离来看，可能会划片到高铁城配建的学校；小区内部分成两部分，洋房区和别墅区，别墅区与洋房区之间有高达10米多的高差，并且别墅区的车需要经过洋房区进入车库，也就是洋房所在的部分并非为人车分流的设计，对于如此定位的社区来说多少有点尴尬。目前洋房和叠拼在售的户型分别有：118、133、143、320四种，户型图分别如下：

洋房全部为精装修交付，精装修标准一般，项目上宣传要提升装修标准，我觉得大家去看房子还是先量量样板间尺寸；另外远洋自持的亿家物业口碑一般，不知道能不能在济南提高一下；另外半封闭的阳台算一半面积，交付之后开发商并不会免费改成封闭的。

价格，洋房最近有部分特价133的优惠后192万，价格并不低，但是洋房的品质实属一般。

F：新城悦隽风华

提到新城悦隽风华，很多人可能会想起去年尴尬的首开，首开13000+，一路降价销售的去年年底的11500。

新城悦隽风华的位置在围子山路与兴元街交汇处，历城二中新校区东临。交通主要依靠围子山路，项目距离地铁R2线彭家庄站通行距离约2公里左右，目前尚未签约任何学校，虽然临近历城二中稼轩学校，但是想上稼轩还是得一样走流程，这一点一定要注意。小区内部楼间距足够，但是还是存在小部分居住公寓，新城已经在济南交付了几个项目，交付之后的绿化可以参考，但是新城的物业一般。目前在售的户型有102、118、131,131的户型设计非常好，户型图如下：

新城悦隽风华的价格在唐冶片区基本上是最低的，目前在售的价格12000左右。

G:万科翡翠山语

万科翡翠山语的位置在兴元街与围子山路交互处，历城二中新校区的正南侧；交通情况与新城悦隽风华的情况基本一致，距离R2线彭家庄站的距离为2公里左右，后期M3号线修建完成后，距离程家庄站的距离会近不少。项目尚未签约学校，交付之后为划片区上学；万科的项目在大众的印象中是一个靠谱的开发商，信任度给予万科在销售上很大的优势；万科翡翠山语项目分为叠拼、小高、高层，高低配的项目高层永远在最不好的位置上，精装修的品质在整个片区算中等，万科的物业品质和服务都非常好，目前在售的户型有高层的111和130，小高的108和110，以及部分叠拼别墅，户型图分别如下：

价格，小高层差不多的楼层售价大概在16000左右，叠拼的价格400万起，小高的价格确实稍微有些贵了。

H：龙湖·景粼原著

龙湖景粼原著的项目位置在世纪大道与围子山路交互处的东北侧，紧邻世纪大道，交通非常方便，对于该项目的业主群体来说公共交通和地铁并不是购房的主要影响因素，环境和产品是主要因素。围子山将打造成山体公园，自然环境和风水都不错；产品方面，180平的跃层公摊15%左右，四室的设计，面宽比很多项目的叠拼产品更大，户型图如下：

跃层的装户关系如下图：

别墅产品相比于周边的墅类从产品上也更加有竞争力，双拼、独门独院、挑高6.8米，功能间基本上都是开间大于进深是很多叠拼做不到的，户型图如下：

龙湖的物业的服务也是有口皆碑，价格方面，跃层300万起，别墅1100万起。

总结：

唐冶片区的住宅可以分为三类：

1、刚需毛坯，鲁能泰山七号三期毛坯与新城悦隽风华，价格上鲁能泰山七号更高一些，部分楼层性价比不错；鲁能泰山七号距离地铁更近，签约的省实验教育集团，教育方面更有确定性，绿化方面鲁能做的更好，鲁能位置更好，新城的物业并没有强太多，户型的选择上因人而异，鲁能单价上高出的这一点价格换来这么多优势，还是很值的。另外很多人可能会疑问为什么没有提到劝学里，虽然劝学里距离新城悦隽风华不远，但是劝学里是孙村片区的项目。

2、改善精装，唐冶片区的改善产品是竞争最激烈的。

玖唐府的位置最好但是没有签约的学校，部分成本压的比较低，改善型产品窗子还是塑钢材质，装修方面倒是采用了全屋壁纸；高铁城位置次之，品质很好，全部三米的层高，签约历城二中教育集团，项目西侧景观河已经修缮完成，项目内部的绿化档次非常高，可以实际体验，不过119的户型设计的一般；鲁能泰山七号的精装为高层和洋房，鲁能的品质相比前两个盘要稍微差一些，洋房的140平户型虽然不错，但是价格达到了16000+，鲁能的精装标准还不错；远洋天著春秋，洋房精装标准一般，价格并不低，另一方面是人车不分流，没有签约学校，而且与别墅之间存在高达十米的高差，对东户低楼层的视野形成非常大的影响，远洋的物业口碑也一般。万科翡翠山语，对于改善来说，小高的户型并不大，16000的精装单价，大户型在高层上，如果单纯是喜欢万科的品牌，那么玖唐府也是万科的物业，可能多花一点点就能买到位置和户型都更好的产品，另外一方面学校也未签约。

所以在改善型的选择上，优先建议的选择还是玖唐府和高铁城，如果需求是小面积的精装翡翠山语、高铁城、鲁能泰山七号都有合适的房源，远洋天著春秋每一个方面都比较一般，没有很突出的点。如果考虑上学的话，泰山七号和高铁城还是最好的选择。

3、墅类，墅类的选择如果资金不是问题，龙湖景粼原著毫无疑问是最好的选择，无论位置，环境都是最好的，另一方面，龙湖景粼原著的跃层产品设计的比很多叠拼都更好，墅类这一部分，下次放在济南东部叠拼合集里面讲。

以上就是唐冶片区的购房指南，感谢大家阅读。

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