设备平台是建筑物中专为放置暖通、空调、给排水、和电气的设备和施工人员进入操作的空间平台。设备平台的结构形式通常是与室内不相通空间，与室内相通的视作阳台，也存在相邻几户人家共用一个设备平台的情况。

根据北京市地方标准《房屋面积测算技术规程》（DB11/T661-2009），阳台与平台的区别还在于，不论底板是借助于下层屋面还是独立悬挑，也不论台下方是房间还是阳台，台上方有盖者为阳台，无盖者视为平台，全封闭的阳台按其外围水平投影计算全部建筑面积。有顶盖的不封闭阳台，当阳台宽度或阳台进深不不小于0.60m时，该阳台不计算建筑面积。

因此，对于设备平台与阳台的区别，一般分为如上两个方面，一是是否与室内相通；二是是否有顶盖。在商品房预售或销售中，存在将设备平台改造，增加套内面积，将设备平台作为“赠送面积”的营销方式，增加楼盘的吸引力或竞争力。后期设备平台在建筑面积计算、房屋价款计算等方面，甚至开发商的这种营销方式受到监管部门行政处罚进行整改时，购房者与开发商很容易在设备平台问题上产生争议。

一、设备平台是否应计入建筑面积

国家质量技术监督局《房产测量规范》（GBT 17986.1-2000）8.2.3项规定，“e建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台”，不计入建筑面积的范围。

住房和城乡建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》（GBT50353-2013）第3.0.27项规定，下列项目不应计算建筑面积：……5 建筑物内的操作平台、上料平台安装箱和罐体的平台。

住房和城乡建设部《建筑工程建筑面积计算标准（征求意见稿）》第3.2.24 规定：下列建筑物、建筑物部位、构筑物不应计算面积：……5 建筑物的设备平台、操作平台、上料平台，建筑物中的箱、罐平台；不计入建筑面积。

各地根据当地情况，对于设备平台是否应计算建筑面积，也有相关的规定。如：《天津市建筑飘窗、设备平台及阳台建筑面积规划计算规则》（规建字〔2009〕584号，已失效）第四条规定，设备平台是指供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间。户式集中制冷、供热水的设备平台根据安装与使用要求确定，但面积应小于4平方米，分体制冷、供热水的设备平台面积每个应小于1平方米，个数不多于主要建筑空间个数。

符合以上条件的，设备平台不计算建筑面积；不符合以上条件超出规定部分的，按水平投影面积计算建筑面积并计入容积率指标。

《台州市建设规划局关于进一步规范建筑飘窗和设备平台设置有关事项的通知》（台建规〔2011〕277号）关于设备平台的规定：

（一）设备平台指供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间。

（二）设备平台的设置应符合以下要求：1．设备平台的进深应不得大于2.1米；2．每层设备平台的水平投影面积应不大于该层所有阳台（含入户平台、外廊、设备平台等）水平投影面积1/3；3．设备平台宜集中设置。确需分散设置的，设置数量上不得超过套内居室（指卧室、起居室、书房、餐厅等独立的室内居住房间）个数。

（三）符合以上设置要求的设备平台，不计入建筑面积；不符合以上设置要求的设备平台，应按照设备平台的水平投影面积的1/2计算计入容积率指标。

综上，一般来讲，设备平台是与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间，不计入建筑面积。但亦需考虑并关注设备平台是否符合国家或地方行政管理部门对于设备平台的认定标准。

二、设备平台属于业主共有还是专有

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第二款规定：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分”。因此确定是否属于业主专有部分需要看：一、规划上专属于特定房屋；二、销售时根据规划列入买卖合同。一般来讲，设备平台是与阳台不相连通的对外敞开的室外空间，属于业主共有。如该空间根据规划是与建筑内部空间连通，并按照投影面积计算建筑面积的阳台，则属于业主专有面积。但需要进一步指出的是，如果在规划上即使属于专有部分的组成部分，也不意味着业主可以随意进行改造和搭建。业主对于属于专有部分的设备平台的改造，应当不违反原有规划设计用途，并事先取得相关职能部门的批准方可进行。

（2018）苏0621民初3243号案中，根据法院依职权在海安市住房城乡建设局备案的涉案房屋七至三十层的竣工图的显示内容，被告房屋北侧阳台、储藏室西墙与原告房屋侧阳台、储藏室东墙之间的标注为“设备平台”，在上述两处墙体上各自标注有“k－2”空调预留孔（现场勘察实际也预留了空调孔）。据此可以确认该设备平台具备两侧业主共用的功能。通过现场勘察，该设备平台，原系三面有墙体，北侧为开放式空间，其功能具有为业主放置空调外机的作用，即设备平台两侧业主均有使用权。因此认定该设备平台属于业主共有，不属于被告专有面积。

三、开发商擅自改造设备平台“赠送面积”

开发商在进行商品房销售时，以“面积赠送”的营销方式吸引客户、宣传促销，通过赠送设备平台、阳台等方式增加房屋套内面积，通过宣传册、沙盘、销售人员介绍等方式进行展示。借此增加楼盘的吸引力和竞争力。但这种宣传是否构成合同的组成部分，是否认定为开发商的合同义务，需要根据项目销售情况以及合同约定来进行综合认定。因此在开发商存在违法改建的情况下，购房者存在较大的风险。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》（法释〔2020〕17号）第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

（2018）苏0621民初3243号案中，两被告主张案涉设备平台其有权单独使用，为证明其主张向法院提供了加盖有房屋施工单位资料专用印章的Ａ户型平面图（复印件）、海报截图和“住宅赠送面积的情况说明”（复印件）。对此，法院认为，购物广场公司在销售案涉楼盘时，向业主出具的海报中两被告购买的Ａ户型房屋的平面图并未注明设备平台包含在Ａ户型的范围内，此外，海报中明确注明：“本印刷品仅为要约邀请，买卖双方的权利义务以双方签署的买卖合同为准”。在被告提供的商品房买卖合同中，买卖双方并未在合同中约定设备平台的使用权归两被告享有。两被告持加盖有购物广场公司向其出具的“住宅赠送面积的情况说明”（复印件），主张其单独享有案涉设备平台的使用权。不论该“情况说明”是否具有真实性，但就其内容而言，其涉及赠送面积的内容并不具备合法性，该“情况说明”对两被告抗辩有权单独使用设备平台的主张不具证明效力。

此外，特别需要关注的是，即使能够将开发商的关于赠送设备平台的宣传作为合同的内容，但如该宣传与规划不符，购房者也不能主张开发商履行合同义务，亦不能主张对设备平台的专有权，只能要求开发商承担相应的违约责任。如根据规划局审批通过的施工图纸，楼盘的设备平台本应是与室内不相连通的封闭空间，但开发商为增加宣传时的卖点，在外墙加窗并打通开门，将其改造为与室内相通的空间。开发商擅自改造设备平台，导致该部分被计入建筑面积并计入房屋价款的，购房者可以拒绝支付该部分面积的房款。

四、自行改建属于业主共有的设备平台可能产生的风险

与室内不相连通的设备平台属于建筑物区分所有权业主的共有部分，开发商交房后，业主自行改变设备平台的规划用途、结构，自行封闭阳台，不仅仅会对业主共有权的侵犯，需要对其他共有人承担侵权责任，也存在被行政处罚的风险。

1、业主自行封闭设备平台产生的行政处罚风险

设备平台一般是用来放置空调外机，承重标准较低，将其装修后封闭改造成室内使用，会增加设备平台的承重，存在安全隐患。（2018）苏06行终192号案，法院认为，蒋某的建设行为实质是未经规划许可擅自在中空天井外安装铝合金窗户，从而借助合法建筑的墙体，共同围成封闭空间。设备平台属于业主共有部分，封闭后的设备平台与蒋某的住宅合为一体，不仅客观上增加了私有部分面积，改变了小区原有设计规划及建筑物原有外立面，还可能造成安全隐患，属于违法建设行为。蒋某的建设行为不属于尚可采取改正措施消除影响的情形，故依法应予拆除。

2、业主自行改建设备平台侵犯他人权利的，承担相应的侵权责任

嘉兴市中级人民法院发布弘扬核心价值观十大典型案例九中，开发商在每套房屋专有部分相对应的外墙面范围均设置了摆放空调外机的设备平台供业主使用，能够满足各自需求。规划图纸上标注了案涉设备平台仅能放置两台空调外机，放置三台存在安全隐患。原告王先生为扩大自己的专有空间，自行改建设备平台，并挤占季女士合理使用空间，不应认定为诚信行为，亦有违公平。海宁法院审理认为，本案诉争设备平台属于建筑物区分所有权业主的共有部分，利用共有部分是业主专有权行使的合理延伸，但业主行使权利的前提须是合理使用且不损害他人合法权益。

综上，对设备平台的违法改建一方面不符合规划设计，另外存在很大的安全隐患。开发商如存在对设备平台改建并以赠送的方式进行销售的，此类案件一旦成诉，多涉及到购房者的群体性诉讼。新建、扩建、改建商品房时，对于设备平台应按照规划执行，方有利于房地产市场的良性发展。

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